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农村集体建设用地使用权流转分析与思考 　　摘要：农村集体建设用地使用权流转是促进农村土地合理利用，提高土地利用效率，改善农村经济发展状况，建设社会主义新农村的重要方面。构建集体建设用地使用权流转制度，对于推动我国土地立法的发展，保护农民利益，确保农村社会稳定具有重要意义。 　　 关键词：土地流转 原因 问题 对策 　　Abstract: the rural collective construction land use rights transfer is to promote the rational land use, improve the land utilization efficiency, improve the rural economy development condition, the construction socialism new countryside important aspects. Constructing collective construction land use rights transfer system, to promote the development of our countrys land legislation, to protect farmers interests, and ensure the stability of the rural society to have the important meaning. 　　Keywords: land circulation problems cause countermeasures 　　 　　 　　 中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号： 　　 尽管农村集体建设用地使用权流转在法律上还存在一些障碍，但农村集体建设用地使用权转让、出租及抵押等现象已普遍存在，流转的隐形市场已客观形成。既然集体土地流转是不争的事实，问题的焦点就应该是探究其深层原因，流转中存在的问题及如何规范以促进市场良性发展。 　　一、农村集体建设用地使用权流转的原因 　　1、城市建设的步伐加快形成巨大的建设用地需求 　　 近年来，我国工业化与城镇化快速发展，城市基础设施建设、小城镇建设等用地需求量持续增加，而我国国有土地受数量的限制，已经不能满足各种发展的用地需求。农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑能够很好地缓解土地市场的紧张局面，尤其能够较好的避免征地纠纷，让土地流转主体得到更多的实惠，因而受到各方青睐。2、集体建设用地流转可以更好的调节土地利用方式 　　 由于长期的无偿使用政策，农村集体建设用地的低效利用和闲置浪费问题严重。据调查，超过90%的乡镇企业散落在农村，用地布局分散，起点低，很多是重复建设。作为人均土地资源极其匮乏的国家，如何实现土地利用方式由粗放型向集约型的转变，流转市场无疑是最???的选择。事实证明，活跃的流转市场无疑对盘活存量农村集体建设用地产生重要促进作用，尤其在经济较发达地区，土地资产价值凸显，通过流转市场实现土地的集约利用更具现实性和迫切性。 　　 3、集体建设用地流转可以开辟农民增收新途径受各种因素影响，农村社会经济发展还存在很多矛盾和隐忧。如何促进农民的增收，如何维持农村社会长治久安，是党和国家长期关注的重点。其中，解决好土地问题首当其冲，而土地流转更是重中之重。允许农民集体在保留土地所有权基础上的自主流转，不仅能够充分尊重农民的土地权益，而且有助于绕开征地环节中补偿偏低和安置不到位等问题。据有关专家在部分流转试点区域的调查，农村集体建设用地以转让形式流转的，农民能够获得的流转收益最低为20%，最高可达85%。 　　二、农村集体建设用地使用权流转的主要问题 　　 现行法律关于集体建设用地使用权流转的规定和农村现阶段集体建设用地流转的现实情况发生明显冲突，直接导致集体建设用地流转过程中存在着重大问题。主要表现在： 　　 1、集体建设用地自发无序流转，导致政府调控土地市场能力被削弱，难以有效控制建设用地总量，冲击土地利用总体规划和城市规划的有效实施，对国有土地市场形成一定冲击 ，造成土地利用混乱，土地市场秩序受到严重干扰。 　　 2、隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，耕地保护受到冲击。受流转利益驱动，集体经济组织和农民保护耕地的意识淡薄，未经批准随意占用耕地并出让、转让、出租用于非农建设，或低价出让转让和出租农村集体建设用地。 　　 3、由于集体土地依法不允许出租，对集体建设用地流转的条件、用途、权益等缺乏明确规定，难以依法进行土地登记，加之流转主体（主要是集体组织）法律地位不明确，流转程序缺乏规范，交易安全得不到保障。 　　 4、由于缺乏