惠州瑞亨半山1号营销执行策略案.pptVIP

核心竞争对手选定原则：1、同区域产品：锁定本项目所在的江北CBD别墅群项目2、项目规模及产品相近：规模相近的高端品质别墅盘3、销售时间相近：本项目预计于2011年初面市，2011-2013年为主销期 1、品牌与规模：竞品的产品规模均大于本项目，大品牌开发，有品牌追随者2、定位方向：主要以建筑风格和产品的人文属性进行项目定位，附加以区域资源、山水资源、品牌资源等。其也是产品核心价值的提炼与体现。3、产品供应：供应产品多联排产品，集中在180-300平，独栋则集中在400-530平区间 了解项目基本情况了解市场情况及竞争对手情况均为回归解决项目的关键如何明确项目定位？仍需从客户着手 案例1：光耀荷兰小城—前期营销手法 前期采用户外T牌、跨线桥广告、公交车停车站牌、派单、路旗、网络、报版、短信等多渠道营销手法，开盘前一个月开始集中轰炸！ 其项目盘多，可利用广告资源多，因此，信息散步快，加之为本地发展商，开发商是时间长，有一定客户号召力。 惠城轰炸 案例1：光耀荷兰小城—全员销售 深惠联动 1、与众多深圳三级合作，如信和、家家顺等，充分挖掘深圳客户资源 2、合作方式：高佣金点数，成交即有高现金奖励 3、合作发动方式：武林大会、二级三级市场项目介绍 案例1：光耀荷兰小城—营销要求及评估 此种营销方式要求：资金实力雄厚，展示条件成熟的发展商 1、发展商资金实力雄厚，舍得广告投入，舍得三级联动高佣点数，舍得现场激励成交置业顾问 2、要求发展商拥有众多的广告资源，能同时出击市场，在最短的时间最大释放项目信息 3、要求发展商的展示面充分，样板房、园林展示到位。 4、要求发展商前期有一定的品牌积累，和客户号召力 此种营销方式评估： 1、严格把握营销节点，营销节点紧凑，广告出街时间-展示时间-蓄客时间短 2、发展商资金投入大！ 3、对深圳三级市场依赖较大 4、此种营销方式开盘销售只可能带来两种局面：开盘售罄，开盘冷场 占地：10万方 建面：17万方 容积率：2.5 营销方式： 开盘前内部认筹 案例2：万科城 案例2：万科城 7月17日营销中心、园林、样板房开放 7月24日第一批产品发售 8月28日加推24套叠墅 从营销中心开放到第一批产品发售 仅仅一周时间 万科是怎么做到的？ 案例2：万科城—开盘前做的营销工作 万科城在现场展示及包装滞缓的情况下采取的方式是： 多走线下渠道： 通过银行理财讲座网罗银行客户资源 业主联谊，加固客户忠诚度 中原客户等深度挖掘 案例1：万科城—营销适宜及评估 此种营销方式适宜： 1、蓄客时间比较短，发展商资金回笼需求； 2、展示条件不足，营销渠道相对少的开发商； 3、项目整体营销体系需前置。 此种营销方式评估： 1、费用投入少！ 2、客户针对性强！ 3、执行力要强！ 4、圈层内有一定影响力！ 鉴于对以上两种营销方式的案例，建议本项目 采 用 案例2：万科城的手法 以便防止现场展示不到位等因素影响项目档次！ 同时把握项目对客户的神秘感 通过内部认筹，一对一服务，打造项目高端别墅盘的形象，给予客户尊贵感 持续拔高项目品质 社会公益 . 项目形象 产品信息释放 彰显奢华尊贵 凸显私享 第一阶段 形象预热及蓄客 2010年11月-12月 2011年1月-2月 阶段目标 私享生活的完美诠释，完成销售目标 树立项目标杆形象，完成销售目标 造品质，树形象 蓄积客户 第二阶段 营销思路 第三阶段 第二组团推售 2010年3月-4月 大力宣传，别墅荣耀加推 总攻略之推广攻略 第一组团推售 项目营销节点安排 春节 2011年2月 以春节为节点，过年前后进行产品推售，预计第一次推售时间在1月份，第二次推售时间在3、4月份旬 营销方式 线上宣传，线下铺排 释放项目信息 小范围高调解筹 高调宣传正式开盘 形象预热期 2010年 １1月 12月 线下，搜集客户资源进行针对性开展产品推介活动，树立项目品牌，扩大知名度，提升项目形象 项目认筹仅针对内部客户、银行客户机中原客户 线上媒体途径： 户外广告、灯杆旗、硬广及软文为主，辅以短信、网络等。 11月—寻找线上资源 12月底售楼部进场 第一阶段形象预热及蓄客营销推广安排 目的：线上宣传，线下铺排，强化品牌，树立形象，建立项目品质，凸显卖点 11月—宝物鉴赏及项目产品鉴赏及推介会 12月—整体宣传出街 12月—XX银行客户理财讲座（项目赞助） 12月—中原客户专项产品推介会 第一阶段形象预热期营销推广要求 营销基础： 1、发展商有优质内部客户、有银行客户资源 2、中原提供中原深圳及惠州片区优质资源客户 3、12月底部分别墅取得预售许可证，便于客户认筹 4、项目的整改物料必