2009年青岛城阳院后村项目定位策划上.pptVIP

项目定位 项目综合定位： 纯正托斯卡纳风情小镇，高尚宜居生态城邦 提示：百通香溪庭院产品力最强，同时去化速度也最快。可见好的产品力是制胜的不可或缺的因素！经过我们的综合考量，认为市场对纯正的托斯卡纳产品风格接受度较高 项目定位 托斯卡纳以意大利托斯卡纳地区的风情古镇为设计蓝本。红色的坡屋顶、尖尖的塔楼、高高的拱廊、弧形的门窗、凹凸的阳台、花式窗棂、百叶窗、铁艺等，整体散发出浓郁的托斯卡纳风情。 同时也要注重园区内建筑小品的塑造：雕塑、喷泉、陶艺、松柏等。园艺小品能将托斯卡纳风情发挥的淋漓尽致 定位解读——托斯卡纳风格 项目定位 本案定位为区域高端项目，力争打造区域标杆 高尚 由于本案紧邻交通快速干道，距市区仅40分钟车程，交通便利；十分钟车程即能到达城阳区中心，另外小区内部规划有商业街 宜居 本案周边自然环境较好，毗邻崂山风景区，铁骑山脚下，水资源丰富——书院水库，可以享受到原生态生活品质 生态 本案是区域内除千禧国际第二大型住宅区，小区内部建议设置“邻里中心”，便利店、幼托所等满足日常生活需求和人性化设计的公共配套，真正打造成宜居的小城之邦 城邦 定位解读——高尚宜居生态城邦 客源定位 客 源 定 位 客源定位 竞品客群分析 百通香溪庭院 100福国际山庄 以青岛市区客为主，多为具有一定经济实力的私营企业主，以二次以上置业居多。 相比于百通香溪庭院，由于距城阳区距离更近，加之价格较低，城阳区域客相对较多些。 偶得客户群（5%） 游离客户群（10%） 重点客户群（15%） 核心客户群（70%） 青岛其他区域：行业广泛 城阳本地人：本地私营业主和政府官员 外市或外省客户：行业广泛 青岛市区客：大型国企中高管理人员、外企金领、 政府高层管理和私营业主 客源定位 以自住为主——主要为第二居所，度假休闲为目的；少部分第一居所，改善需求（再改居多）。多数客户已有多处房产 少部分投资客——区域来源较广，以外市或外省客户居多，以投资收益为目的 本案客户来源界定 购买动机分析 定位前提 通过惜福镇片区市场与流亭片区市场对比我们发现： 两者同属于青岛市近郊低密度住宅区。 客户来源区域同样是以青岛市区为去。 两者都具备自己的特定资源价值点：惜福镇是山景、流亭是海景。 我们怎么样与之竞争？怎样与之争夺客源 我们有什么？ 客源定位 面向全市,迎合需求,主动获取客源 客户综合定位 客源定位 需求类型 需求表现 崇尚概念化东西和别墅的生活，产品本身的概念会影响他们的选择，注重身份的体现 舒适宽阔的空间或多或少是客户选择别墅的原因之一，所以别墅的尺度要大（针对自住型客户） 好的景观设计无疑是提升项目档次的重要手段，同时对住户而言，也是一种享受。 小区内部配套要满足日常需求，不开车就能购买到自己所需要的东西。物管应该人性化服务。同时要恪守尽责，人身、财产安全要有保证。 概念需求 面积需求 景观需求 物管、配套等需求 客户需求分析 客户姓名：吕小姐 客户情况介绍：40岁，在青岛市广电总台工作；家庭情况：三口之家，丈夫做生意，经济实力很强；家住在市北，周末有度假的习惯，懂得品味生活 女主人由于衣服、鞋等服饰很多，用1间房间独立做为衣帽间，周末经常有朋友来做客，购买别墅对他们来说一直是一种向往——大露台和属于自己的私家花园都能让他们更加尽情的享受生活。男主人喜好品红酒，希望有个属于自己的藏酒室。 崇尚别墅生活、享受大空间 客源定位 客户描述 热爱旅游度假，享受生活 客源定位 客户描述 客户姓名：曾先生 客户情况介绍：36岁，东营人，自己创建了一家IT公司，已婚。穿着普通，开一辆银灰色宝马5系。喜欢旅游，假期会带着一家人去外地旅游度假。被青岛适宜的天气、蓝天、绿树、白云、大海所吸引。 客户平时工作繁忙，压力也很大；但是很注重生活质量。有些闲置资金，买股票风险较大，没时间打理，还不如买处房产，既保值又能满足对生活高品质的追求，可谓一举两得。 产品定位 产 品 定 位 产品构成和面积配比都仅针对2#地块 2#地块经济指标回顾：占地7万平米，总建4.9万平米，容积率0.7 产品定位 提 示： 产品构成与面积配比 产品定位 产品构成 重新审视我们的立地条件，发现周边已形成较为成熟的别墅区，具有一定的区域认可度 沿袭别墅产品，共同把区域做大，产品做强，打造成更具规模的别墅社区？ 还是另辟蹊径，以公寓住宅抢占市场？ 产品定位 本地块规划为低密度产品，我们逐一研究各种产品的可行性： 该类产品对周边配套要求较高，适合周边配套较为成熟的区域 多层住宅/花园洋房 目前该区域在售产品无叠加，千禧06年开盘时有叠加产品，已售罄。百通香溪庭院和100福国际山庄都无叠加，市场接受度未知。另外叠加相比