2009年11月成都文殊苑住宅小区策略.pptVIP

沟通纲要 项目分析 产品优化 营销思路 销售策略 项目位于文殊院片区，坐落于大安西路广福桥头，毗邻府河 项目价值点 地段优势：位于市中心区域 产品形态：多层 但是，我们也清楚地看到项目存在如下一些问题…… 60年产权 项目分析结论 产品改造思路 产品优化方向 外立面建议 小区内部环境打造建议 电梯配置建议 停车位建议 周边环境打造建议 入口 凸显品质感的小区入口 外立面 建议对外立面进行适度改造，采用简洁明快的色调，在适度控制成本的基础上酌情选择涂料或瓷砖对外里面进行改造。 小区绿化 绿化环境的打造是项目改造的重头戏。建议绿化采用色彩分明的线条，突出项目的品质感。充分利用有限的公共空间，打造和谐和睦的邻里交流空间 停车位 由于建筑年代的原因，项目停车位的数量不足以满足现有人群生活的需要。可适当考虑部分底商用于停车，引进立体式停车位，增加车位数量 周边环境打造建议 服务 引进成都本土知名物管公司，提升物业价值 营销战略选择 地段+产品是项目现有的优势，但不足以形成核心竞争力。 在追求快速销售的前提下，性价比路线将是最佳的选择，建议以超出购房者心理预期的价格销售，实现快销。 推广策略 我们摈弃那些婉约的，玩味生活的推广方式 推广策略 广告诉求直接突出项目优势 市中心多层，7000元/平方米！ 推广通路 货量分析/推盘节奏 根据现有信息，3-6层平面图来看 项目主要由大户型构成，多层，户型面积偏大。 52套中，有36套为套三，16套为套二产品。面积在90-140平米之间 具体货量明细（3-6层）： 销售节奏 2009年11月-12月：准备期(项目整改) 2010年1月-2月：蓄势期(客户积累) 2010年2月底： 开盘销售 2010年2月底-2010年5月：项目销售期 销售策略 扎实准备（准备期）：2009年11月-12月 主要工作：项目改造 销售工具准备（售楼处、宣传资料、销售人员……） 引诱造梦（蓄势期)：2010年1-2月 主要工作： 项目推广（报纸广告、短信、DM派单、现场楼体广告……） 前期蓄客 销售策略 引爆市场（开盘销售期）：2010年2月底 以超高性价比引爆市场，实现项目快速销售。 2010年2月底-5月：项目持续销售期 DM单派发、客户回馈活动、项目进度通报会…… 1、与目前市场上的一些品牌家装商家（如宜家、东方家园、百安居、广东星艺等）结成战略联盟，为客户提供全新个性化家居顾问服务 ，全部选用市面上的知名品牌，以拔高项目品质，提升项目形象； 2、对不选择装修房的客户赠送品牌商家的购物券，提高吸引力； 联盟商家根据业主选定的设计方案和材料，集中采购并全程跟踪现场施工。 附件 成都市场情况 客户变化情况：一次置业仍是主流，二次置业有所增加 改善型需求增量明显 110-130平米的改善型户型在购房需求中排第三位 可接受80万/套的总价的客户占16% DM直邮 这种形式主要使用时间是在蓄水期积累潜在客户的时候，通过多种方式或有关机构提供相关公司高级管理层的名单地址邮寄本项目宣传资料，全面介绍展示项目的情况，同时DM直邮可以明确标示凭借该直邮到现场，可以享受优惠和好处。一方面满足了该类高端人群的尊崇感，又能使直邮起到真正的作用； 现场的作用——场地营销是关键 现场即售楼处是接待客户的主要地点，全面展示项目的情况。同时现场也是客户洽谈并成交的主要场所。 渗透式营销的媒体配合 事件营销的组织： 所谓事件营销，就是通过组织具有轰动效应或新闻价值的事件来达到宣传本项目物业形象的营销手法，组织有效的事件营销活动，也就是传统的促销活动。活动的传播对象直接面对本项目锁定的目标客户群体。 短信 专业杂志/网络 销售策略 总体销售策略 扎实准备 引诱造梦 引爆市场 百日清盘 52 3-6层合计 16 90-100 2-2-1-1 4 约100 3-2-1-1 4 约115 3-2-1-1 12 110-120 3-2-2-1 16 130-140 3-2-2-1 套数 面积 房型 由于体量较小，建议一次性推出！ 力争实现开盘百日清盘！ 该做的我们都做了 我们可以打赢吗？ 通过对项目的综合分析，我们认为，以 上销售策略还可以添加创新。要想从激 烈的市场竞争中脱颖而出，我们必须有 独特的竞争销售策略。 我们所面对的客户，是最最普通的购房者，而他