2010年珠海唐家古镇保护与发展方略-2.pptVIP

更新区域商业氛围及商业模式，升级本土居民文化娱乐生活模式 融汇文化、居住、商业、旅游为一体，为城市发展提供持续支撑 导入高端人群，在丰富本地居民文化、娱乐生活的同时，带来一定的高端购买力 Shopping Mall的开发意义 Shopping Mall整体开发战略 [城市层面]升级区域商业模式，展示古镇文化商业价值 [项目层面]商业与住宅、旅游、文化形成互动增值，持续贡献价值支撑 [客户层面]满足本土高端需求、家庭消费需求，导入高端客户价值 Shopping Mall整体开发定位 中国 · 岭南第一文化主题购物中心 文化主题：岭南文化 地域性+民俗性 Shopping mall： 集休闲、娱乐、购物为一体 一站式+娱乐型+家庭消费 商圈半径：唐家湾区域 区域辐射 集中式+街坊式 集中型mall与街坊式步行区域相结合， 形成饶有趣味的休闲空间 古镇宜居发展区 Shopping Mall 选址： 宜居发展区内，临近新居安置开发区一期北地块 指标特点 容积率：4 占地面积：2.5万㎡ 建筑面积：10万㎡ Shopping Mall A/布局原则：大社区的配套性特征：集中型商业+社区商业 集中：通过配套型集中商业完成安置区及商品房区的过渡 开放：重点沿人流导入方向的规划道路布局 独立：与住宅区隔的独立产权实体 预计体量：一期4-5万平米；二期3-4万平米 2/产品落实：生活配套 北地块 南地块 2/产品落实：生活配套 B/业态。社区为主，兼具外向型的休闲生活配套中心，2.5万平米的超市百货主力店 功能业态 建筑面积（平方米） 定位 超市+百货 25000 主力店 时尚餐饮连锁 1500 次主力店 银行 500 街铺 12000 其他 5000 合计 44000 一期 二期 功能业态 建筑面积（平方米） 定位 超市+百货 25000 主力店 时尚餐饮连锁 1500 次主力店 银行 500 街铺 8000 合计 35000 层次①：基本配套 居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台球、棋牌、羽毛球、网球 层次②：创新配套 投入较少的免费科目：屋顶晾晒平台、阳光阅览室、公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、网吧、公共厨房 层次③：形象配套 投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：动感多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招待所 鼓励 权衡 可选 2/产品落实：生活配套 C/社区会所。以提升居住品质及居民生活娱乐丰富性的功能配套 D/产品增值设计 赠送空间增值：利用住宅地下车库做商业增值设计，形成集中性商业体的-1F，导入百货式超市，实现空间增值 “全街铺”增值： 外部泛红线包装+内凹型设计形成“集中式小广场”，导入人流 内部局部“内街化”处理，增加商铺价值 内街 内街 内街 外街 住宅 2/产品落实：产品增值 A/面积配比：按照面积赠送18%进行设定 安置 住宅 一期 户型 初步配比 60-88㎡ 2房（60%可改3房） 40% 90-120㎡ 3房（少量可改4房） 35% 130㎡ 3+1房（30%可改大4房） 15% 140㎡ 4房 10% 155㎡ 5房（少量可改6房） 5% 二期 60-88㎡ 2房（60%可改3房） 20% 90-120㎡ 3房（少量可改4房） 25% 130㎡ 3+1房（30%可改大4房） 25% 140㎡ 4房 15% 155㎡ 5房（少量可改6房） 15% 安置住宅部分：满足首次改善为主、再次改善为辅的升级型客户需求 3/产品落实：产品户型 商品 住宅 一期 户型 初步配比 60-88㎡ 2房（60%可改3房） 10% 90-120㎡ 3房（少量可改4房） 30% 140-160㎡ 4房（少量可改5房） 40% 180-200㎡ 5房（少量可改6房） 20% 二期 户型 60-88㎡ 高端：2改3房 30% 140-160 ㎡ 4房 30% 180㎡ 5房 20% 200㎡ 平层大5房 10% 220㎡ 复式 10% 1期指标： ①拆迁安置 计划容积率：4.5 占地面积：11万㎡ 建筑面积：49.5万㎡ ②商品房的开发 计划容积率：4 占地面积：18万㎡ 建筑面积：72万㎡ 2期指标 ①拆迁安置 容积率：4.5 占地面积：7万㎡ 建筑面积：31.5万㎡ ②商品房的开发 容积率：4 占地面积：13万㎡ 建筑面积：52万㎡ 新居安置开发区 （二期） 4/产品落实：规划布局（一期为主） 东向：远山景观 北向：海湾景观 南向：城市景观 远景：海湾景观 西向：共乐园 北地块条件 多向景观资源丰富 具有优越的一线城市配套 新居安置开发区 （一期） 南、西向：海湾景观 东、北向：城市景观 南地块条件 非完全旧城区域 海湾景观资源最大 典型高端住区 北地块： 意向排布： 安置房：商品房≈7