长沙长房·华城广场商业物业解决方案.pptVIP

* * * * * * * * * * 商业销售建议 商业销售模式： 由于本案一楼、二楼都有考虑出售，拟按楼层不同及万邦对商业作模式的经验，对出售模式细化考虑 1）一层部分外铺直接划分25—50平米的铺位直接销售 2）一层内铺、二层发划分为面积15—35平米的铺位返租销售； 销售模式：年返租8.18%，返租1年，首期一次性返租1年8.18%，必须与经营管理 公司签订10年经营合同，每年返租8.18% * 销售价格建议 根据街铺的基准价格，按照市场推行的价格比例，推导项目一楼内铺，二楼商业物业的销售均价 项目名称 销售价格 销售价格 街铺 　 30000元/平方 一楼内铺 等于街铺80% 24000元/平方 二楼 等于一楼内铺的55% 10800元/平方 * 租赁价格建议 项目名称 销售价格 租金推算 街铺 30000元/平方 208元/平方/月 一楼内铺 24000元/平方 166元/平方/月 二楼 10800元/平方 75元/平方/月 按照长沙市场基本情况研判，每年返租率8%是常规做法，通过年收益8%推算，投资者需要12.5年收回投资成本。 租金推导公式：基准租金=基本销售价格/12年/12月 * 第七部分 合作模式建议 * 合作模式建议 合作模式：● 项目全程营销代理，独家招商委托；● 住宅营销代理，商业合作； * 我们就是商业地产专家!! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 项目周边生活超市、家居建材广场竞争激烈，但缺乏品牌家电超市，本区域的居民都要到附近区域去购买家电。 距项目最近的电器超市在杨家山。 本项目周边高档楼盘较多，但缺乏经营面积在20000㎡以上的大型百货商场来满足本区域高收入人群的购物需求。 本项目周边居住人口众多，少年儿童数量庞大，但缺乏为少年儿童提供购物、娱乐、教育等专业服务的儿童专业商场。 市场空白点与市场机会点分析 品牌家电超市 大型百货 专业儿童商场 * 由于项目周边人民路沿线已有多个超市和卖场，区域竞争激烈，故不建议发展此类业态。 本项目商业裙楼面积较小，不太符合大型百货店的业态布局要求，且长沙大型百货商场主要集中在城市中心地段，区域性特征较为明显。 长沙星级酒店市场竞争激烈，且本项目自身条件不符合星级酒店布局要求。 长沙儿童专业市场相对较为缺乏，综合性强、一站式的儿童专业商场属市场空白点；本项目周边10多万居住人口存在强大的消费潜力。 × × × √ 品牌家电超市 大型百货商场 星级酒店 儿童专业商场 市场机会点与项目匹配度分析 * 儿童专业商场是市场空白点，与项目的匹配度高，符合区域发展趋势！ * 第三部分 长沙婴幼童消费市场现状调查 * 五一广场王府井百货 孕妇装区域 边厅 婴儿用品 边厅 童装区 边厅 童车区域 边厅 文具玩具区 边厅 电梯 童鞋区域 边厅 童装区 中岛 童装区 边厅 王府井百货童装区域经营面积约为1500㎡，经营档次为中高档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等 无游戏区域，童鞋进入品牌为3家，好孩子，丽婴房经营面积较大 * 童装区 中岛 婴儿用品 边厅 童鞋区 边厅 游乐场区 封闭式 玩具区 边厅 电 梯 天虹百货童装区域经营面积约为800㎡，经营档次为中档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等及天虹百货在深圳带过来 的几个中档品牌，玩具区域约为50㎡，为深圳伟宏源公司独家经营 有儿童游乐区域，经营面积约为80㎡，童鞋进入品牌为2家 芙蓉南路天虹百货 * 孕妇装区域 边厅 婴儿用品 中岛 童装区 中岛 童装区域 边厅 游乐场区 封闭式 文具玩具区 边厅 电 梯 东塘平和堂童装区域经营面积约为1200㎡，经营档次为中高档 经营品牌有：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等及2个日本著名品牌 有儿童游乐区域，经营面积约为40㎡，部分儿童玩具区域为平和堂自营 扣点情况视品牌情况而定，约23%~30% 东塘平和堂五楼 * 电梯 童装区 中岛 童装区 边厅 婴儿用品 边厅 孕妇装区域 边厅 童鞋区域 边厅 文具玩具区 中岛 游乐场区 封闭式 东塘友谊商城童装区域经营面积约为800㎡，经营档次为中高档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等 有儿童游乐区域，经营面积约为40㎡，童鞋经营主要为1家 东塘友谊商城 * 物业 经营种类 铺面数 铺面面积 商品档次 商品价格 广州服饰城 儿童服装、童鞋 150间 左右 20-60㎡ 中低档 30-100元 高桥儿童用