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工业ABS项目 可行性研究报告 二OO六年十一月 领锐资产管理股份有限公司 项目研究报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _Toc137891849 摘 要 PAGEREF _Toc137891849 \h 2 HYPERLINK \l _Toc137891850 第一节 行业分析 PAGEREF _Toc137891850 \h 4 HYPERLINK \l _Toc137891851 第二节 资产证券化整体方案 PAGEREF _Toc137891851 \h 14 HYPERLINK \l _Toc137891854 第三节 领锐设立方案 PAGEREF _Toc137891854 \h 17 HYPERLINK \l _Toc137891855 第四节 基础资产 PAGEREF _Toc137891855 \h 19 HYPERLINK \l _Toc137891856 第五节 融资方案 PAGEREF _Toc137891856 \h 25 HYPERLINK \l _Toc137891857 第六节 风险因素 PAGEREF _Toc137891857 \h 29 HYPERLINK \l _Toc137891858 第七节 工作程序及时间安排 PAGEREF _Toc137891858 \h 33 工业ABS项目研究报告 机密 第 PAGE 2页 DATE \@ yyyy-M-d 2013-7-17 工业ABS项目研究报告 机密 第 PAGE 19页 DATE \@ yyyy-M-d 2013-7-17 摘 要 随着国内监管和法律环境的完善，开展资产证券化业务的时机已经成熟，“国九条”明确要求“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度”、“积极探索并开发资产证券化品种”，证监会已将资产证券化作为国内资本市场的重要创新领域大力推广，并希望今年的融资规模超过1000亿元。 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是投资于房地产或房地产相关资产从而为投资者提供稳定收益的权益性投资信托计划，目前亚太地区REITs的发展已经成为热点。2005年12月21日，首只中国内地房地产信托投资基金“越秀REITs”在港交所挂牌交易。 拟募股设立的“领锐资产管理有限公司”，致力于在国内首批发行房地产证券化产品——资产支持受益凭证（ABS）。并进一步于通过实践推动中国房地产信托基金（REITs）的出台，公司目标将成为中国首批房地产信托基金。 第一步，组建“领锐资产管理有限公司”，作为SPC发行ABS，首批发行50亿元； 第二步，待证监会总结经验完善REITs监管和法律后，公司更名为“领锐基金管理有限公司”，作为SPC发行REITs。 首先，结合我国宏观经济、行业政策等因素，分布在各地开发区的工业地产非常适合作为资产证券化的基础资产 中国作为世界工厂的角色定位，保证了以工业地产为对象的创新融资与国家政策相一致 工业地产的租户数量众多，且在行业、国别等方面较为分散，可有效提高租金收入的稳定性 中国稳定的环境和持续增长的经济为工业地产提供了长期稳定的需求基础，为回报率提供强有力支撑。在过去10年内，我国工业地产净租金持续稳定提高，在过去20个月内，工业地产在房地产总体不景气的环境中表现坚挺 我国开发区大都分布在经济较为发达的城市，代表了中国经济最具活力的部分，也是房地产市场最为活跃的地区 我们已对资产证券化和REITs进行了长期研究，并对北京、天津、广州等地的工业地产进行了调研，与开发区就已开发的工业地产转让事宜进行了实质性沟通。 公司设立后将首先定位于“工业地产房地产资产证券化”，专注于发展中国的工业地产业务。 其次，公司将在最短时间内推动收购包括房地产、公用基础设施等抵押资产，通过专注于抵押资产支持证券化（Mortgage-backed Securities,MBS）业务以实现企业与股东、政府收益的共同最大化。 收购银行对于特定客户的信贷资产，并以此资产打包发行债券。 与特定客户、银行组建战略同盟，将上述阶段完成后发行债券所得资金重新借贷给特定客户，在此过程中提升信用等级，扩张其信贷资产能力，特别适用于滨海新区等大规模基础设施建设中的资金循环需求。 发行债券仅需较低的融资成本将降低特定客户的融资成本。 专业的团队将完全满足特定客户的融资需求。 “领锐资产管理有限公司”注册资本拟定为10亿元人民币，招募战略投资者作为发起人，发起人需以现金出资，单个发起人认股比例不超过20%，最低出资额2000万元； 发起人的投资收益主要体现在权益分红和股权增值方面。优质的基础资产将给予股东稳定持续的回报，而通过运