融创外滩188营销策划 - 副本.docxVIP

XXXXXXXXX营销策划方案小组成员：XXX XXX XXX XXX XXX XXX 目 录项目简介基本资料主力户型装修标准项目定位SWOT分析项目整体定位项目核心价值外滩188产品定位外滩188目标客户定位外滩188卖点梳理销售工作总结销售周期及阶段划分销售策略销售方式销售渠道推广工作整体推广策略阶段性推广项目简介基本技术参数总占地面积：12,000 m2总建筑面积：58,000 m2容积率：3.8绿化覆盖率：20%项目基本资料所属商圈:CBD核心区，上海黄金三角中心地理位置:商丘路399号. 东余杭路333号交通状况:该中心位于上海中心商务区的核心地带，占据北外滩-外滩-陆家嘴上海黄金三角中心，人文中心外滩、金融中心陆家嘴、航运中心北外滩，上海的过去/现在/未来，尽汇于此。3轨3隧2高架立体路网，步行5分钟至地铁12号线国客中心站 ，邻近地铁10号、4号线 ，邻近新建路隧道、大连路隧道10分钟车程抵达陆家嘴 ，邻近外滩隧道，瞬间抵达外滩及延安高架 。开发商:上海融绿启威置业有限公司建筑类别: 高层物业类型:公寓 住宅土地使用权：外滩188产权年限为50年开盘时间：2016年03月入住时间：2016年12月公寓产品主力户型A：中间套 建筑面积：172 m23室2厅2卫奢华玄关、双南卧室、U型厨房、尊贵主卧套房B：边套建筑面积：183 m23室2厅2卫全明通透、方正餐厅、奢华玄关、双南卧室、U型厨房、尊贵主卧房装修标准精装修，全装修装修风格：1. 萃取北京华尔道夫风格灵感，精铸国宾级建筑风华。沿承外滩7号原石立面质感，全石材经典，复兴世纪外滩表情。2. 沿续和平饭店门廊风格，唤醒百年外滩奢华记忆；属于这里的人，出入皆享尊崇，不属于这里人，远远艳羡就好。3.中央大堂、楼栋大堂、单元大堂三进式礼序。聚合全球顶级酒店精装与排场；五重安防体系，国宝级守护标准，如王的领地，神圣不可侵犯。4. 曾执笔W酒店的香港贝尔高林， 打造世界级奢华度假酒店风景，斐然外滩。项目定位SWOT分析Strength - 优势上海黄金地段，CBD核心区地标性建筑，地理位置优越性无可比拟；地理位置极为优越，产品品质出类拔萃，售价低于市场价，极具稀缺性；市政条件发达，周边交通极为便利；环境质量均衡协调，与环球金融中心等高端商务项目共同形成了上海金融CBD的商务联合体；物业定位与客群定位平衡统一；绿城物业提供物业管理服务，打造one生活服务体系，保障长期运营稳定，物业保值增值；硬件配套超乎完美，各系统配置、材料与设备均符合国际化、人性化标准；香港贝尔高林景观大师更以精品度假酒店风格，打造宅度式风情庭院，以星级酒店会所标准打造的豪华精选功能会所；融创品牌优势明显，打造中国高端住宅精品。Weakness - 劣势团队开发大型综合体项目经验不足；项目定位高端，不适合刚需客群；车位数量较少。Opportunities – 机遇地理位置处于陆家嘴金融CBD核心地区，对附近房产产生积极影响以及因此衍生出的高档公寓类产品的市场需求；中国经济持续增长，国际投资客群纷纷关注国内房地产市场；上海市场同类型投资产品稀缺；金融CBD区域未来强大的升值和发展潜力。Threats – 挑战周边区域同类产品供应量阶段性上升，市场竞争加剧；高端住宅市场对民营企业开发商的品牌认知度、信誉度有待提高。项目整体定位上海外滩黄金三角区，CBD高端奢华住宅区；集完善生活服务体系为一体的精品住宅项目。项目核心价值地段价值地理位置：位于上海金融CBD核心区黄金地段，地理位置优越，无与伦比；项目形象：上海金融CBD核心地标建筑，具有稀缺性和保值性。公寓价值融创集团在中国上海地区打造的全新的ONE生活服务体系——外滩188；位于上海黄金三角核心。产品价值顶级公寓服务式专属豪宅，精装修和全装修；绿城物业服务——全新的ONE生活服务体系。 公寓产品定位位于上海金融CBD核心区、以三重服务体系缔造着外滩之上的奢华私人行政公馆；国际顶级资产管理服务商恺亚集团提供媲美五星级酒店的客服管家服务，上海豪宅生活服务供应商湾璟为精英人士定制着塔尖的社交圈。公寓产品目标客户定位目标客户定位：有较强购买实力的国内外商务人士对上海地产有较高投资回报要求的高端人群目标客户细分：国内、外大企业的高级管理层；港、澳、台、东南亚等地的国际化商务人士；对投资具有敏锐的眼光，并具有较强经济实力的国、内外高端物业投资者。目标客户特征分析：年龄在30-55岁之间，年收入500万元以上的成功人士，处于中高层社会地位；热爱都市生活，追求高品质生活，有艺术品味；对生活质量有很高的要求，大多曾有海外生活经历；工作忙碌，无暇打理日常家务；对上海金融CBD区域的升值潜力有充足信心；对产品高度认可，具有较强的投资意识，曾多次置业。产品卖点梳理：最显贵的黄金旺地：位