2010年保利地产南京仙林湖项目前期定位.pptVIP

保利康居——城市家庭的健康人居 保利珍品——都市精英珍藏的城央领地 保利山水——有识之士的山水大宅 保利尊享——层峰人士的人居名片 保利品牌理解 – 住宅 - 主要四条产品线 保利品牌成长阶段 THANKS * 标杆产品：舒适型再改户型 —— 格局创新。一梯一户，大面宽大阳台、短进深 130平米3+1房2卫，双套房、厅面宽4.8米，主卧面宽4米 138平米3+1房2卫，全南设计 楼王示意 保利康居——城市家庭的健康人居 保利珍品——都市精英珍藏的城央领地 保利山水——有识之士的山水大宅 保利尊享——层峰人士的人居名片 保利品牌理解 – 住宅 - 主要四条产品线 保利品牌成长阶段 案名建议 – 林语系列 保利 溪湖林语 企划发想 “小人物”的大梦想 I HAVE A DREAM 25-35岁，受过良好教育，讲究生活格调，物质还不及丰厚。 浮躁被减退，对于前卫概念不再轻易买单。 对家人对房子开始沉积亲厚的情感。 他们是：后青春期，依然心揣美好和不灭理想的一群人。 他们愿意为好的品牌、优质的产品和动人的情感付出溢价。 他们执着于信念与理想，并为此孜孜以求 他们还在途中跋涉，我们已在空中翱翔 保利康居——城市家庭的健康人居 保利珍品——都市精英珍藏的城央领地 保利山水——有识之士的山水大宅 保利尊享——层峰人士的人居名片 保利品牌理解 – 住宅 - 主要四条产品线 保利品牌成长阶段 广告总精神 重建星空的可能 秀稿一 —— 环境篇 – 广告语 湿地公园 善通融者得天下 原生树木 懂得坚守是高贵的 原生鱼塘 保留纯真是一种态度 案名建议 – 心语系列 保利 心语星愿 秀稿一 —— 客群篇 – 广告语 单生贵族 后青春期，依然诗意盎然 青年成家 我和他，小步舞曲之恋 小太阳 孩子的笑声，让大师的音符都失色了 方案二：少量电梯洋房（9+1层）方案 增加杠杆产品（标杆产品），便于市场回暖时价格抬升的合理过渡 增加集中商业体（小型商业广场），满足社区需求同时辐射区域 经营轴线、建筑沿景观主轴排布，9+1电梯洋房成为杠杆与价值产品 9+1电梯洋房 楼王（标杆产品） 商业广场与商业街（辐射区域） 第二院落层次 —— 半私密院落 第三院落层次 —— 私密院落 第一院落层次 —— 共享院落 开 进 合 组团景观 露台、庭院 入户花园 洋房产品核心：通过三重“院落”体系诠释产品的私属性和高附加值。 中央景观轴示意 　 住宅 户型面积 单元面积 层数 单元量 地上面积 合计 方案一 (A) A 70-100 340 18 24 146880 164220 167220 A 65-90 340 17 3 17340 商业 / 3000 / / 3000 3000 　 住宅 单元面积 层数 单元量 地上面积 合计 方案一 （B） A 70-100 340 18 27 165240 165240 167240 商业 / 2000 / / 2000 2000 5500 5500 / / 5500 / 商业 11600 4 10 290 140-144 C 73440 12 18 340 65-100 B 166140 160640 75600 12 18 350 70-100 A 方案二 合计 地上面积 单元量 层数 单元面积 住宅 　 【经济技术指标】 项目 计算面积 单位成本 成本合计 单位售价 售价合计 (平方米) (元／平方米) (万元） （元／平方米） （万元） 方案一（A） 不完全盈利176691 高层 164220 0.15 24633 1.2 197064 商业 3000 0.08 240 1.5 4500 合计 　 　 24873 　 201564 方案一（B） 不完全盈利176342 高层 165240 0.15 24786 1.2 198288 商业 2000 0.08 160 1.5 3000 合计 　 　 24946 　 201288 方案二 不完全盈利171698 高层 149040 0.15 22356 1.15 171396 小高层 11600 0.12 1392 1.4 16240 商业 5500 0.08 440 1.5 8250 合计 　 　 24188 　 195886 静态利润比对：同样开发周期内，纯高层方案略优。综合比对，建议纯高层方案 [经济测算说明] 本次测算仅为静态利润比对，探讨方案优劣，不具备实际意义。 关于户型：完善保利在南京的产品类型，补充产品线中低端产品空白，结构性规避市场风险 仙林湖项目 紫晶山 香槟国际 大户型 中大户型 建议：中小户型 主力户型：紧凑型公寓——控制总价前提下满足功能，以高“质”低“价”（总价）全城争客。 2房 市场主流 3房 本案建