天津保利河东项目发展策划案2.pptVIP

房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 * 客户定位 产品定位 项目定位 * 核心客户群： 客户特征：本区域客户为主，包括周边生意人，周边企事业单位的管理层及员工等丰富人群。 需求特征：本地置业需求，自住为主，需求十分丰富。 拓展客户群： 客户特征：主要来自河西区向外扩展的广泛置业客户。 需求特征：从中心区向外疏散的置业人群，主要考虑东南区域置业，少量流向西北板块。 客户或辐射区域定位 客户辐射区域定位：周边客户为主，并向河西 东丽区等外区域客户扩散 核心客户区域范围 拓展客户区域范围 拓展客户区域范围 * 收入 特点 高 端 中高端 中 端 中低端 职业范围 企事业单位的领导干部阶层、高级公务员、私营企业主等 私营企业主、公务员、企事业中高层、专业技术人员、个体户、高校高级教师等 企事业单位普通员工、公务员、个体户、公司普通员工、普通教师等 企事业单位办事人员、农民，无稳定职业者等 收入水平 家庭年收入25万以上，目前为高端物业主流客户 家庭年收入15-20万，目前为中高档物业主流客户 家庭年收入10～15万，市场中档物业主流客户 家庭年收入6万以下，暂无购房计划或父母出资帮忙购房 置业能力 80-100万 70-85万 60-70万 40万以下 置业区域/项目倾向 置业倾向往东、南板块 本区域形象较好、知名度高的项目置业为主 本区域性价比高的项目 本区域价格较低的区域中的项目 目前生活状况 拥有1套以上物业，拥有私家车 多数有房（福利房或单位房），部分有车，改善居住环境愿望较强，有在二次置业需求 需结婚购房或改善目前居住状况，出行主要依靠公共交通及公车 有房比例低，出行主要依靠公共交通 目标客户阶层细分 项目可辐射区域内，可接受60-80万总价的中高端，中端客户十分丰富。 * 中端 中高端 高端 中低端 低端 中高端和中端客户为主 图示客户阶层主要从客户家庭的经济收入来划分，并依据其收入情况划分为五个客户梯队。 中高端客户的家庭年收入界定为15-20万元，中端客户的家庭年收入界定为10-15万元； 客户层面定位 客户层面定位：中高端至中端客户为主 * 目标客户的关注点 这四种客户的心理特性有相似之处，但又有各自的差异。他们是对自己所居住及工作的区域熟悉及认可的一群，虽然他们中的部分高端消费者难免在河西与河东之间的置业徘徊，但总体来说，只要有好的项目吸引，他们还是会坚定地留下来。 原居民 距离自己的工作场所近的 生意人/私企老板 安全舒适的小区、素质好 改善现有的居住条件 企事业单位员工 照顾父母的考虑，就近居住 身份象征、同质而居 机关公务员 对区域形象的矛盾心理 注重下一代的成长 多种配套/周到细致 较高的性价比，实惠 在熟悉的区域中居住 * 目标客户的心理品性 认同本区域未来，但希望这个区域能有些变化，也改变自己的生活，期待居所能代表自己身份与气质 他们对自己居住的地方有明显的依赖，不愿远离，希望能在居住的周围寻找最好的，不愿再忍受住低档次的小区 他们对什么是好的产品没有太多的认识，但很容易受到引导，一旦认定，便希望能够拥有，对未来生活有憧憬 他们容易聚堆，有自己相对稳定的生活圈子，也比较喜欢和相近的人群一起生活与居住，热闹、亲近、有人情味。 他们对自己目前的职业状态相对满意，并无太大野心，希望在经济允许的条件下尽量改善家人目前生活 他们注重家庭，居住舒适是他们的重要追求，但除此之外，儿女的教育、父母的健康等更是他们关心的。 他们比较传统，往往谨慎地衡量自己的支付能力，以便留有日后花费的空间。 他们是精明的，注重实惠及实用性，对价格敏感，希望买到超值的东西 眷恋区域，渴望变化，亲近河西，注重实惠。 * 客户定位 产品定位 项目定位 * 产品总体定位 中高档 高品质 综合性社区 基于项目的区域及自身条件、市场的竞争环境，客户的需求，及项目的开发目标，本项目物业档次定位应为： 规划方案和建筑风格的确定、建筑材料的选定、户型面积的控制、社区文化的营造、配套水平及管理模式的确定等都是构成项目档次的核心要素。 主要针对本区域最丰富最有消费力的一群客户，提供与其消费力匹配的产品 客户原有区域陈旧居住氛围的全方位品质提升，是客户理想的生活状态 强调大社区的配套及公建，全面营造居住、教育、商业、活动交往空间 * 客户的心理共鸣区—— 他们眷恋本区域，又渴望变化 他们需要社区形象可以体现身份，而内涵充满和谐与自然、和睦邻里亲情 他们希望能生活品质能有提升，但又必须实惠 外势 城市感 亲和 内质 形象鲜明 情景感 实惠 人情味 自然 规划：营造外部价值感，与内部情景感 建筑：体现城市感的现代建筑 园林：集中体现社区空间的共享性 户型：紧凑型户型，