世联2009深圳绿景NEO企业大道TowerC价格报告.pptVIP

Tower C 核心租金区间：98-101元/ 月/m2 利用收益还原法返算价格： V= a × (12－x） a: 月租金 V: 租金还原价格 r: 收益率，根据写字楼投资客一般的投资回报率需求在4%—7%之间，本报告取5% X：年度空置月份数量，根据经验对于写字楼x值取2，深南大道沿线空置率相对较低，一般小于1个月，故设定x＝1。 r = a× (12－1） 5％ Tower C 价格： 21560-22220元/m2 得出核心均价的第二步： 根据比准系数体系、项目参考权重合成核心均价 两种方式下的合成均价列表 方式一 方式二 二级售价比准法 三级成交租金返算法 21796 21560-22220 Tower C可参考的均价区间：21500-22000 Tower C 均价=21882元/㎡ 项目名称 实收均价(约*元/㎡) 比准系数 比准价格 参考权重 权重均价 凤凰大厦（公寓） 22000 1.21 18182 30% 5455 金中环（公寓） 24800 0.975 25436 30% 7631 有色大厦 18000 0.82 21951 15% 3293 英龙展业 17000 0.745 22819 15% 3423 财富广场 18000 0.865 20809 10% 2081 通过三级市场近期成交案例 检验 以上两种定价方式 注：以上表格中是选取了近期（3月以来）中心区三级市场的公寓成交案例及中心西区主流写字楼三级市场实际成交案例，且选择公寓产品作为大比重参考，因此所推导的价格已经是比较客观的 Tower C 均价=21446元/㎡ 项目名称 实收均价(约*元/㎡) 比准系数 比准价格 参考权重 权重均价 凤凰大厦 （公寓） 22000 1.21 18182 55% 10000 金中环 （公寓） 24800 0.975 25436 45% 11446 选取目前近期中心区二手公寓成交案例单独进行比较： 注：以上表格中是选取了近期（3月以来）中心区三级市场的公寓成交案例，且选择深南大道沿线相对近期入市的凤凰大厦作为大比重参考，因此所推导的价格已经是比较客观的 通过三级市场近期成交案例 检验 以上两种定价方式 Tower C 均价=21969元/㎡ 项目名称 实收均价(约*元/㎡) 比准系数 比准价格 参考权重 权重均价 有色大厦 18000 0.82 21951 40% 8780 英龙展业 17000 0.745 22819 35% 7987 财富广场 18000 0.865 20809 25% 5202 选取目前近期中心西区二手甲级写字楼成交案例单独进行比较： 注：以上表格中是选取了近期（3月以来）中心西区三级市场上的一线写字楼买卖成交案例，且选择了项目周边的项目作为大比重参考，因此所推导的价格已经是比较客观的 通过三级市场近期成交案例 检验 以上两种定价方式 三级成交售价检验结果 21446-21969 两种方式下的合成均价列表 方式一 方式二 二级售价比准法 三级成交租金返算法 21796 21560-22220 Tower C可参考的均价区间：21500-22000 通过三级成交售价检验Tower C的两种合成均价结果是在市场范围内 价格表的验证 附件3： 假设物业的面积区间=77㎡-158㎡ 区域 项目 租金（元/㎡/月） 物管费（元/㎡/月） 运营成本区间（元/月）　 中心区 经贸中心 写字楼 90 16 8162-16748 国际商会中心 写字楼 100 16 8932-18328 凤凰大厦 写字楼 100 16 8932-18328 公寓 90 8 7546-15484 卓越时代广场Ⅰ 写字楼 126 16 10934-22436 安联大厦 写字楼 120 28 11396-23384 中心西 数码时代 写字楼 90 6.5 7431-15247 英龙展业 写字楼 75 7.8 6376-13082 喜年中心 写字楼 95 8 7931-16274 财富广场 公寓 80 7.9 6768-13888 创新科技Ⅰ 写字楼 80 4.2 6483-13304 各写字楼运营成本（每月租金+物管费） 中心区100㎡的写字楼每月的运营成本几乎都在1万以上，同时中心区大部分写字楼空调费用较高（如卓越时代广场Ⅰ24点以前3元/平米.小时 24点以后5元；国际商会中心2.5元/平米.小时）这也增加了企业每个月的运营成本。 价格验证:片区内现有客户的运营成本集中在6350-14000 价格验证:在付款优惠方式下，本项目的月供集中在6000-13000 面积=77-158㎡，均价=2.2万/㎡ 　 首付 首付（万） 月供年限 月供（元/