2010年成都中信蜀都项目定位及营销策划_部分1.pptVIP

成功销售 快速回现 快速建立品牌与高端形象 快速展示 快速卖楼 快速快速建立品牌与高端形象 * * 商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 在未来城上，世联一直高度的投入 1、项目更深入的解读 报告重点 本项目已进入定位最紧要的阶段，基于对项目更深入的认知，本次报告将给出更精准的定位与营销的方向。 POINT1 项目认知1——项目城市型大盘方向明确，一期的成功销售对于项目至关重要 项目概念： 现有市场参考 近期目标实现 容易被模仿和超越 大盘概念： 规模经济 中长期目标综合考虑 项目地位确立 可被模仿和超越 区域概念： 中长期战略 品牌忠诚度 公司的威望建立 较难模仿 片区联合： 长期战略 专利 垄断资源或特许权 运营协同范畴 起步协同范畴 10万平米 40万平米 80万平米 150万平米 开发规模 项目 区域级大盘运作总结—— 项目一期=项目整体 区域级大盘营销关键—— 自我立势超越竞争 目标1→实现成功销售 项目认知2——考虑项目后期可持续运作，项目的目标是基于动态而非静态 一期销售要为总计400亩二级开发进行资金考虑，实现回款目标尤为重要 龙湖弗莱明戈187亩 本项目112亩 预计二级开发400亩 目标2→回款目标重于价格目标 项目认知3——基于7343亩整体区域运营的充分考虑，项目作为整体启动区，对区域形象建立尤为关键 目标3→建立区域形象目标 基于项目目标下的营销战略—— 一切以“快”为核心的营销战略 快速展示 快速建立项目高端形象 快速回现 目标 营销战略 如何快速建立项目整体形象及品牌气势？ 如何建立项目竞争地位，制定清晰营销思路？ 如何挖掘与引导项目客户需求，实现成功销售？ 如何建立项目运作策略与思路？ 项目思考维度 时机 竞争 客户 地块 1 时机 Timing 结合市场环境，项目开发时机及开发战略选择 →项目的开发战略 今年中国房地产趋势的判断要点 非以供求来判断房地产市场经常发生失误，在房地产市场里面，“供”有些许弹性，虽然弹性比较小，但还是有点弹性的，“求”的弹性更大。 房地产分析的基本因素 金融因素（占比50%）金融政策的放宽刺激房地产市场发展；开发商的金融环境宽松，放贷不执行从紧，而是从松，原先的贷款可以延期。 规划因素（占比20-30%）新批的土地将在很大程度上改变市场新的供应格局 中产阶级的个人资产负债表（占比20-30%）目前中国人消费与拉动内需跟资产相关的唯一渠道可能就是房地产，拉动内需的一个主渠道也是房地产。 银行放贷的宽松与拉动内需政策的刺激，今年下半年至明年上半年将项目开发较好时机 以小见大 以小见大以小展示区快速 建立区域形象 以点带面以点状展示点预 演项目大盘生活 一切以“快”为核心的营销战略 “以小见大” 之——展示区 在项目地块外建立展示区，项目区域开发未来城市形象的演绎与放大 1 2 区域未来城市生活场 项目品质大盘展示场 预计二级开发400亩 “以点带面” 之1——形象售楼处 通过一种现代BOX的方式处理售楼处的建筑形式，建立品质大盘第一印象 中信红树湾售楼处 概念展厅 展示区 洽谈区 吧台 VIP服务区 放映区 洗手间 内庭院 “以点带面” 之1——形象售楼处 在营销中心中规划多种展示功能，对区域未来利好、对未来大盘社区印象建立进行展示。并可采用声、光、电多重感官渠道信息传达 中信红树湾售楼处功能划分 洗脑通道——利用走道连续延展墙面动态展示区域未来规划前景，同时结合声、光、电等多媒体手段，强势植入未来区域认知 未来即是现在，穿过时光的隧道，遇见最真实的未来 黑暗的狭长走廊空间，运用光、声、电等方式引导客户向前行进 洗脑影视厅——利用区域宣传片、项目宣传片，进一步加强客户对区域前景的认知，了解项目区域优势 可在外墙设置可开启格栅，影片播放时自动关闭，影片播放完毕时，自动开启，保证室内自然采光的同时，增强与外界环境的互动。 “以小见大”之2～生活展示区 在售楼处地块滨水带设置独立的BOX别墅，