中广信2010年10月承德锦绣城二期整体营销报告1.pptVIP

中广信 锦绣城项目策划组 2010.10 锦绣城二期整体营销报告 * 一 前 言 说明 本项目不仅确立区域首席大盘的标杆地位，而且承担了企业对城市化进程建设的社会责任，意义重大。 关于产品定位分析，完全出于之前工作成果，不再详细赘述。 在营销战略基础之上的深化 加大项目入市的保险系数 阶段工作系统化之工作备忘 报告的思路及框架 本项目要解决 的问题 项目印象观 我们的客户 在哪里 商业发展 及业态建议 整体营销策略 执行 概况 人口率研究 城市化率研究 人居面积研究 本体分析 项目的市场环境 地缘性客户 投资型客户 外围客户 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略 商业与住宅 的关系 承德房地产市场 动线分析 找出问题 解决问题 商业与住宅的关系 商业发展 及业态建议 推盘策略及 价格建议 我们需要解决的问题 二期产品与一期产品的结合升级与衔接 二期的客户在哪里 商业的定位对住宅的带动效应问题 如何实现价值利润的成长问题 二期产品的形象包装与推广问题 报告的思路及框架 承德房地产市场 动线分析 项目印象观 我们的客户 在哪里 商业发展 及业态建议 整体营销策略 执行 概况 人口率研究 城市化率研究 人居面积研究 本体分析 项目的市场环境 地缘性客户 投资型客户 外围客户 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略 商业与住宅 的关系 本项目要解决 的问题 找出问题 解决问题 商业与住宅的关系 商业发展 及业态建议 推盘策略及 价格建议 1.承德市——城市发展格局 双滦 双桥 开发区 区域差异发展策略 …… 西区在发展普通商品住房同时，积极发展实用和经济型房地产，满足当地居民住房需求并充分考虑满足外来务工人员住房需求。 南区适量发展高品位商品房，适度建设普通商住房，满足不同人群的住房要求。 …… 向西、向南 1.承德市——住房发展建设 按照供略大于求的原则，供需比例按1.05：1（参照全国平均水平）计算，同时考虑我市人均住房面积还较低。到2012年规划800万平方米住宅建设供给量。 1.规划期内，建设商品住房7.85万套，建筑面积697.8万平方米。 2.规划期内，建设政策性住房1.74万套，建筑面积102.2万平方米。其中，建设经济适用住房1.47万套，建筑面积88.7万平方米；建设廉租住房2700套，建筑面积13.5万平方米。 2. 人口总量及变化情况 承德市2008年末全市总人口(户籍) 366. 38万，比上年增长6.78‰，其中双滦区2007年总人口120800人。 近年来承德市人口的空间分布具有3个显著特征： 市中心地区人口向外扩散趋势明显； 双滦区与开发新区成为新的人口聚集地； 人口重心继续向东、西方向移动。特别是双滦区的人口规模快速增加，2006年至2007年增长率为12.10％，显著高于其他城区及各县。 以上数据表明承德市城区外延不断扩大，在人口分布上初步形成了从滦河沿岸到武烈河沿岸的一条由西向东的城市带，城市建设战略西进、南扩、北延的设想进一步体现。 3.人均居住面积及户均人口调查 2007年：承德市城市家庭人均人口由2003年的3.72降至为2007年的3.33人。 2007年：城镇人均住宅面积21.67平方米/人，农村人均住宅面积20.86平方米/人。 4.城市化率研究——城市化的两大基本规律 ⑴ 城市化沿着“S”形曲线变动：城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70%； ⑵城市化进程中人口流动的四个方向： 从农村进入城市； 从小城市进入大城市； 从城区进入郊区（大城市郊区化）； 进入郊区（郊区城市化，形成“大都市圈”）。 城市化沿着“S”形曲线变动 1975 年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S 型曲线，具有阶段性规律： 当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢； 当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长； 当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。 城市化进程中人口流动的四个方向 根据对美日韩三国城市化进程中人口迁移的主导方向的研究，可以看出，按人口流动的主导方向，城市化进程可进一步细分为四个阶段： 第一阶段——从农村进入城市：一般情况下，在城市人口低于50%的时候，人口迁移 以农村人口迁入城市为主； 第二阶段——从小城市进入大城市化：当城市人口超过50%之后，人口迁移以城市之 间的相互移动为主，这一阶段的基本特征是：小城市是全国城市的主要呈现