武汉保利街道口地块项目市场分析及定位.pptVIP

项目规划布局建议 总体规划布局构思 （1）遵循“低密度，高容积率”的原则，建筑单体以高层为主，临街部分以商业物业与商务倾向住宅为主 （2）以中心绿化休闲广场为中心围合而成，使商业空间与居住空间环境既有层次又相互渗透，但须通过动线规划使商业与居住相互分割 （3）居住空间内尽量的扩大小区内人们的公共活动空间。 项目建筑风格建议 （1）以冷色调为主，可适当采用明快、活泼的暖色调加以点缀，或者用同种色系的深浅搭配，并结合立面构图适当安排外景构架，形成错落有致，极富跳跃感、时代感的天际线，丰富小区的空间层次，使得整个视觉效果更加富有动感。 （2）在外立面选择上应符合时代发展的潮流，能够自然的融入到城市总体规划中，并区别与周边的楼盘，表现出自己的个性，给人耳目一新的感觉，增强视觉的第一效果。 （3）在屋顶造型方面，选择简约的、流线形的、富有现代感的建筑构造。 项目道路系统建议 （1）道路系统设计须注意居住与商业的双重要求，外部交通线路的设置须保证项目与干道间的联系同时要保证与内部道路的连接。 （2）外部形成全贯通外围环形车道，将机动车活动范围限制在外环路附近，亦使内部全步行的条件下最方便地使用现代交通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。 （3）居住区道路以人行道、休闲通道为主，步行道路要有足够的宽度符合无障碍通道体系的设计要求。 （4）内部道路设呈环状通路，避免尽端式设计，使小区内以交通功能为主的道路完整、贯通既满足紧急通道安全、通畅的要求，又能保证步行体系的完整和环境空间的丰富。 景观设计建议 （1）景观设计应考虑有序的为小区发展出户外空间之间的总体脉络和层次配合不同的使用需要，建立不同层次的户外使用空间。 （2）设计应注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。配合绿化以及建筑小品的应用，营造不同具有个性空间的感觉。 （3）户外景观的布局设计风格以的简约明快为主调，具有现代感。并配合建筑设计的风格，以取得统一协调的效果。 停车位设置建议 目前武汉市住宅楼盘的户车比大多数集中在1：0.5到1：1之间，但是考虑到本项目作为城市综合体项目其承载的不但是单纯的住宅功能还须承载商业与商务功能，在停车位的设置上不但要考虑住宅客户的使用更要考虑项目后期经营中所出现的商业人流的车位要求。因此，本项目的户车比建议为1：1 。 项目定位假定开发指标 指标 计量单位数值备注 数值 备注 总用地 平方米 22305.2 净用地 平方米 19182.97 含自有地块 容积率 --- 5.37 总建筑面积 平方米 103000 商业建筑面积 平方米 约36000 含店铺与街铺 居住建筑面积 平方米 约67000 小于90㎡66%大于90㎡34% 总建筑密度 % 25% --35%左右 绿地率 % 40%左右 临街面长度 米 170 居住总户数 户 600 居住总人数 人 1800 户车比 --- 1:1 600 ·商住面积比为3：7； ·根据项目商业价值最大化原则，拟订本项目商业面积约36000平方米左右，其中商业面积在20000平方米左右、商务面积在16000平方米左右； ·建筑密度上调至35%，其中住宅建筑密度30%左右，商业建筑密度40%左右； 建筑形态为点式高层； 建筑形态裙楼+塔楼，裙楼为5层面积约20000平方米的店铺，塔楼为点式高层商务物业。 假定开发指标说明 项目经济概算 根据以上假定指标假订本项目明年中旬入市，该区域住宅均价6000元/平方米、商铺均价20000元/平方米、商务物业均价8000元/平方米，则本项目住宅部分销售总额为4亿、商铺部分销售总额为4亿、商务物业销售总额为1.4亿，整盘销售额9.6亿。 刨除本项目各项开发成本，预计本项目利润率在30%以上，具备一定的利润空间。 THE END. 它的差异化在哪？ 项目分析 鹏程·蕙园 银海雅苑 新近开发的项目在楼盘档次上、立面风格上、建筑布局上、规模上、品质上均有较大的提升。 项目名称 建筑面积 建筑类型 容积率 主力户型 楼盘均价 物业管理费 装修类型 鹏程·蕙园 48293㎡ 3栋30层高层 住宅 3.6 1x1、2x2、3x2 5500元/ ㎡ 1．4元/ ㎡ 毛坯 银海雅苑 143191.48 ㎡ 高层 住宅 5.35 2x2、3x2、4x2 5700元/ ㎡ 1．9元/ ㎡ 毛坯 东湖公馆 24636 ㎡ 小高层 住宅 4.0 3x2 80.03-146.09 ㎡ 5500/ ㎡ 1．5元/ ㎡ 毛坯 智源财富 中心 41622.53 ㎡ 高层 商住 3.69 1x1、2x2、3x2 4300元/ ㎡ 1．2元/ ㎡ 毛坯 新凯·