房地产泡沫：评价与测度论文.docVIP

?房地产泡沫：评价与测度——基于重庆市的实证研究 摘要：本文根据可比、实用与易得性，建立了我国房地产泡沫测度的一整套综合指标评价体系，包括指标的选取、标准的建立、综合泡沫度的合成与测算，并对重庆市的房地产市场是否存在泡沫进行了实证分析，这为我国房地产泡沫的预防与控制提供了理论基础。 关键词：房地产泡沫；指标体系；测度；重庆；实证 随着重庆市整个经济的快速发展，尤其是在重庆“直辖”的背景下，1997年以来，重庆市的房地产市场呈现蓬勃发展的趋势。2007年6月，重庆被批准成为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”后，房地产价格更是极具飙升。有人据此认为，重庆的房地产市场存在着泡沫。那么，重庆房地产市场是否存在着泡沫？应选取什么样的指标评价体系来度量泡沫的大小？国内外学者提出了许多房地产泡沫评价指标，部分指标在理论上很有说服力，但指标的数据采集有困难，或者指标在地区间的可比性差，从而降低了这些指标的实用性，本文从可比、实用与易得性的角度，建立了我国房地产泡沫测度的一整套综合指标评价体系，包括指标的选取、标准的建立、临界值的确定、区间的划分、综合泡沫度的合成与测算，并对重庆市的房地产市场是否存在泡沫进行了实证分析。 1 我国房地产泡沫测度的指标选择 根据影响房地产价格的各因素最终都要归结为供给、需求及价格三大核心因素。所以，本文从供给、需求、价格三个方面考虑，选择以下指标来测度我国的房地产泡沫。 (1)供给类指标 供给类指标主要监测供给是否过度，是否出现投资过热。监测的依据可与整个宏观经济状况进行比较，主要指标有：房地产投资额占GDP的比重、房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重、施工面积与竣工面积之比。 第一个指标：房地产投资额占GDP的比重 此项指标是直接反映在国民经济中各行业投资结构是否合理，房地产投资扩张是否过度的基础性指标。现阶段，适度的房地产投资增长率有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，一方面会使其他行业投资减少，使经济结构失衡，不利于整个国民经济的协调发展；另一方面，还会使房屋供给过量而闲置积压，造成资源浪费。从表1可以看出，重庆房地产投资在1997-2007年十一年间，年均复合增长率为28.8%，而同期的GDP年均复合增长率为11.7%，表明重庆市的房地产发展呈现十分活跃的状态。 此外，重庆的房地产开发投资额占GDP的比重保持逐年上升，2007年度，甚至达到重庆市GDP的20.7%，表明房地产行业在重庆整个的经济发展过程中，其经济支柱地位愈来愈明显，且2003年以来，房地产投资占总GDP比例明显高于平均水平，显示出房地产开发投资趋热的态势。 表1 重庆市房地产开发投资额占GDP的比重 年份 GDP（亿元） GDP增长率（1） 房地产投资(亿元) 房地产投资增长率（2） 房地产投资占总GDP比重(%) 1997 1360 11.0% 67.5 31.0% 5.0 1998 1441 8.4% 97.3 44% 6.8 1999 1492 7.6% 112.5 15.6% 7.5 2000 1603 8.5% 139.7 24.2% 8.7 2001 1766 9.0% 196.7 40.8% 11.1 2002 1990 10.3% 245.9 25.0% 12.4 2003 2273 11.5% 327.9 33.3% 14.4 2004 2693 12.2% 405.1 23.5% 15.0 2005 3070 11.5% 517.7 27.8% 16.9 2006 3492 12.2% 629.6 21.6% 18.0 2007 4112 15.6% 849.9 35.0% 20.7 年均复合增长率 11.7% 28.8% 期望值 12.45 方差 25.96 标准差 5.09 注：GDP增长率按不变价格计算 资料来源：重庆统计各年年鉴及2007年统计公报 第二个指标：房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重 这一指标反映社会总投资在房地产业的聚集程度，此项指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，也是房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。近年来，我国房地产业投资所占比重逐年提高，这样，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。从表2可以看出，房地产开发投资额／固定资产额几乎是逐年增加的，从1999年起均在20％以上，尤其是在2007年，该比例达到26.9％。 表2 重庆房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重 年份 固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 房地产与固定资产比例（%） 1997 371 67.50 18.2 1998 498 97.30 19