二00九绵阳市林海山庄营销执行修正方案.ppt

项目卖点梳理 楼市在短短两年时间内经历了大起大落的起伏，未来的走向也不可预估，绵阳市场也在这两年楼市的调整中快速进步与发展，开发水平不断上升，新产品和新楼盘营销模式不断出现，大盘、新营销主题概念、创新产品的出现加大了市场项目的更新换代及消费观念更新！ 消费市场变得越来越理性与眼界开阔，市场供应量的加大导致在未来一年内绵阳别墅竞争将会加剧，好的项目不仅需要营销模式的先进与细致，更需要产品本身的实际支撑，以不被快速进步的市场所淘汰！ 绵阳房市及别墅市场的快速进步需要我们找准我们林海山庄的最佳核心价值点，打造精致产品，并找到适合我们项目的最佳价值支撑点及营销方式…… ——本项目的卖点梳理应以产品本身为支撑和依托，重视产品细节及打造，以营销手段和模式为重要辅助方式。 项目卖点梳理 硬性卖点： “离尘不离城”，繁华深处的的城市森林别墅 城市发展核心区内罕有的阔景坡地与台地风景资源 地中海式的特色建筑风格 稀缺地段的稀缺别墅物业形态 项目卖点梳理 硬性卖点： 天然景观湖面 几十亩的原生坡地景观公园 特色完善配套体系，摒弃多余概念配套观点，打造健康、完善、实用的“健康生活馆” 项目卖点梳理 软性卖点： 先进规划、建筑、景观、服务概念（品牌化运营） 体验性的生活感受区（体验中心、样板房、示范景观区、台地生活公园） 暖、软、柔性景观空间，内部绿化铺装不再生硬 人性化的私享服务与安全便捷的高科技尊享空间。 竞争对手研析 半山蓝湾 主题：城市山水别墅 预计价格：6500-8000元/㎡ 卢卡美郡 主题：威尼斯水岸别墅 销售价格5500元/㎡ ——7500元/㎡ 现有市场主要营销主题 就别墅市场主流而言，就产品核心卖点的整合特别是别墅山水环境的整合而营造项目主题的手法运用已经非常普遍。 而对于以精神层面的诉求为主题虽然运用不多，但对于市场消费者而言，也难以达到对项目的特定诉求 由此，对于本项目的营销主题营造提出了较大的难题，是延续以核心卖点为主题迎合消费者常规诉求方式？还是以区别于绵阳市场上现存的大多数别墅主题特性而独树一帜，体现本项目最大特色为主？ 项目营销主题的确立 就产品单方面表现而言，不论规模、立面风格、户型设计、园林景观以及标志性建筑，本项目均属中流，无明显优势与特别突出点； 而对于性价比的把握，在相同环节下，与类似项目相比较，在别墅总价的产品中，本项目产品价格优势并不突出； 项目营销主题的确立 只有懂得生活的人，才知道什么样生活才是想要的！ 繁华，与自然完美协调！森林，城市中的稀缺资源，极好的推广概念！ 出则天下，入则自然，生活，可以慢慢回味！ 营销通路的确定 本项目营销通路的建立： 企业发展目标 -- 成功运营林海山庄项目，树立企业品牌，取得良好的经济效益和社会效益。 为公司后续开发项目拓展打下良好市场基础与口碑效应，并建立成功运营模式。 项目发展目标 绵阳2010年市场最热销项目之一。 城市别墅的成功运营者。 完成既定的销售率和利润率。 实现企业的市场战略目标。 项目营销目标 全案目标 林海山庄项目总建筑面积5.5万平方米。2010年3月中旬开盘销售，2011年底全案销售完毕，实现总销售额2.5亿元。 09年目标 项目的品牌和企业的品牌成功落地，项目前期工作顺利进行，做好体验区及园林示范区工作，做好营销准备工作，为春节后蓄客打好基础。 营销通路的确定 本项目客群主要集中在以下几个群体： 项目营销通路 一、显性客群的把握： 1、大众营销：报版、杂志、户外等； 2、渠道营销或专项营销：如车友会、行业协会、九院专项活动及广告渠道推广 显性客群的把握是林海山庄的主要推广方向和重点。 二、隐性客群的把握： 1、周边媒体的广告适量投入； 2、绵阳进出城通道的广告诉求。 项目营销模式 项目的特性不仅仅是图片、多媒体、示范景观以及样板间的抢眼球效应能够充分表达完的。通过售楼部、体验中心、样板间、景观示范区、独有的尊荣服务等方式，运用 “体念式营销”，其目的就是在于深层次的把握消费者兴趣点，再来不断的挖掘其真实购买力 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。 营销框架 推广主题的重点导入 开盘前重要时间节点 房源推售 房源推售原则： 前期推售房源要建立项目和企业品牌美誉度。 确保项目的持续热销，以畅销的销售评价在业界和客户中形成良性传播，确保一定的热销力度。 先期推售房源应具备较高之性价比，以树立口碑及吸引后来客户。 树立项目良好形象，为后期洋房价值的提升树立标杆。 综合以上考虑，前期推售房源应该以联排、双拼为主，洋房暂不在一期考虑推售，在位置选择上应该考虑临湖公园及小区内部价值较差处各选一部分，达到拉开价