2011年03月重庆“江南世家”的项目诊断的报告及三期研展建议.ppt

营销要点建议 要点六 ——情景营销，利用实时销售道具及场景进行体验式。 售楼处 大厅接待 礼宾接待 接待台 一层大厅门口接待员引领客户进入售楼处，发放门禁卡 形象礼宾员起立同时问候客户，并引导销售继续接待。 小型的儿童和宠物托管区，体现贴心的细节，让客户能专心了解项目。 沙盘及文件展示 销售利用全景的沙盘进行完美的形象展示，手触屏展示项目资料和工作人员证件 3D影音室 配合更更加形象的3D成像，能让客户从视觉和感官上更加深对项目未来生活方式的感受 风格高雅，设施齐备的销售中心，是整个项目及开发企业的形象平台。 茶点区有专人为客户主动提供服务。提高项目品质感，体现物业服务的及时周到。 茶点区 售楼处和园区都设有无障碍通道和为老人儿童的看房代步工具。 景观看房动线 律师或专业的签约经理负责跟意向客户进行签约洽谈。 专人签约 营销要点建议 要点七 ——情景营销，设置看房路线，进行途间营销。 营销要点建议 要点八 ——情景营销，诚祥巨顺特色的销售管理体系——CS营销管理体系 项目团队组建 为江南世家项目，诚祥巨顺将挑选公司核心人员，组建一支经验丰富、能打硬仗的策划及管理团队。 PART五、合作方式建议 一、独家对三期项目进行营销策划服务 诚祥巨顺深入了解市场，对三期产品进行重新包装以及产品形象升级，把江南世家项目品质提升一个高度，指导开发商自行销售。 合作方式：营销策划顾问， 服务佣金计提方式=5万/月 楼盘营销策划合作方式建议 二、独家策划销售三期项目 诚祥巨顺深入了解市场，对三期产品进行重新包装以及产品形象升级，把江南世家项目品质提升一个高度，然后进行销售。 合作方式：销售代理，总价计提佣金 服务佣金计提方式=三期总销售额×2% 楼盘营销策划合作方式建议 三、独家对三期项目进行底价包销 诚祥巨顺深入了解市场，对三期产品进行重新包装以及产品形象升级，把江南世家项目品质提升一个高度，进行底价包销，溢价分成。 合作方式：不计提销售佣金，只收溢价分成部分。 佣金计提方式=三期项目销售溢价×50% 楼盘营销策划合作方式建议 “江南世家”项目诊断报告及三期研展建议 2011年03月 诚祥巨顺 目录 一、项目目前存在的问题 二、我们对三期项目运作思路的梳理 三、诚祥巨顺对楼盘营销代理的理解 四、合作方式建议 非常感谢重庆华伦房地产公司各位领导对我司的信任，诚祥巨顺公司很荣幸能为各位领导提呈本次建议报告。本建议报告是建立在我司多年来为地产客户提供策划、营销代理以及运作服务经验的基础之上，结合贵司所开发的“江南世家”项目表现出来的问题而写。 我们谨以本报告做为双方沟通的平台。 谨呈：重庆华伦房地产开发有限公司 PART一、项目前期存在的问题 “江南世家”项目前期营销存在的问题点 市场调研 产品规划设计 市场营销策略 形象塑造及物业管理 最终客户研究 项目前期调研与客户研究存在的问题点 市场调研 1. 对相类似项目的成功与失败案例调研不够; 2. 对宏观环境有所分析，但对项目周边的人流、车流和交通分析不够； 3. 对典型项目的规划和相应的业态有所调研，但对其商铺经营状况缺乏剖析。 客户研究 1. 缺乏对相同地产项目投资客户、经营客户的数据分析； 2. 缺乏对典型项目最终消费者的统计分析； 3. 对项目消费者构成、生活方式、消费习惯与行为没有深入分析。 规划设计上存在的主要问题点 规划设计 1、在项目地块的有效利用上，缺乏组团式的整体布局和高低错落布局，项目明显凌乱； 2、项目地块资源的有效利用上，该项目倡导的江南水岸生活，在规划中对区外水景的利用上不充分，真正能观江望水的户型很少。 3、项目拥有良好的地段优势、景观优势，却忽视了产品品质的打造，若以电梯花园洋房、小高层和高层的和谐利用，既有效的利用了江景资源、又拓宽了公共绿地塑造园林景观，在规划设计上考虑不周。 营销策略 1、项目价值点的梳理不清，力求面面俱到，最终缺乏具有直接说服力的产品亮点； 2、缺乏策略性的营销思路，不善于主动进攻，还处于原始阶段的坐销； 3、营销气势上仍然处于最低级阶段，楼盘占山拥水，却没做出楼盘的气度； 营销策略上存在的主要问题点 自毁身价的致命杀手 卖场前的凌乱 营销策略上存在的主要问题点 ?门头以金布作门头背景的包装相当不妥，与项目江南水乡风情眼中不符。 卖场包装上 ?卖场外广场拥挤的车辆停放，对售房部昭示面影响严重 ?售房部面积较大，但内部包装散乱，功能分区不合理，缺乏档次 营销策略上存在的主要问题点 项目包装上 通往项目地 项目大门 杂乱无章是项目的一大特色，卖场到项目处没有效利用营造气氛，小区主入口处物业岗亭初看犹如一处公共厕所。 小区内围墙布置的广告色调和设计与项目江南水乡的定位较为符合，有江南水乡的静雅，但是在细节