2010年防城港市远通·上城整合营销推广的方案.ppt

市场现状：供给＞ ＞需求 一、防城港市现有潜在需求 现状：防城港全市总人口80多万， 其中防城城区人口12万，港口区城区人口5万人。 城市人口按平均需求比例计算房屋刚性需求为：（12+5）/3 ，约为4—5万套 二、防城港现有供给量 1、防城区近三年供应量约230万平米 2、港口区近三年供应量约600万平米 平均按每套100平米计算，市场供给量约为7—8万套。 ①防城老区板块 ②城南新区板块 ③河西工业区 ④新行政中心区 ⑤西湾滨海区 ⑥港口市区 竞争对手选择标准： 1、一级竞争项目梳理 选择理由： A、本项目1公里范围内，直接竞争项目 B、客户选择时具有可替代性的，相邻区域的非海景项目 一级竞争项目代表： 荣和苑、世纪华庭、时代名庭、海湾·盛景苑、三顺港湾、荣兴·亚太国际、三生观邸、 2、二级竞争项目梳理 选择理由：相邻区域海景项目 二级竞争项目代表： 红林海湾、中央海洋公园、欧景蓝湾、东盟外滩、台湾城、阳光海岸 项目分析小结 案例借鉴——崇左华门新都 案例借鉴——崇左华门新都 项目区位： 项目是位于崇左友谊大道与城南二路交汇处，处于老城区和城南新区之间，是新老城区的黄金中轴 ； 项目基本情况： 项目总占地面积：101亩 绿化率36% 容积率：1.5； 物业类型： 以多层为主 取得成绩： 崇左市销售最佳楼盘之一。 崇左华门新都成交客户以老区居民和周边居民为主 随着防城港市整体规划实施，各区客户来源也表现出一定的规律：1、防城老区客户主要为本地居民以及河西工业区员工2、沙潭江核心区的客源主要来自于防城老区、港口市区、工业园和外部顾客；3、西湾滨海区区的客户主要为外部顾客和港口市区顾客；4、港口市区客户主要为本地居民和一定数量的外地投资客 总体市场客户重叠性高，竞争激烈 目标客户特征 泛公务员购房群体——规划驱动，工作地点变换，或居住环境的改善，对交通、户型、价格较敏感 防城区私营业主——主要为工商个体户，受品质和居住环境驱动，时刻关注城市化发展方向 防城区企业公司员工——期望工作便利或居住环境优，最好是稳定的第一居所； 他们是防城港未来城市发展的主要动力 防城港未来新生活理想的倡导者 代言未来新生活 指示牌 价格目标：预计一到三期住宅整体均价达2900元/㎡ 销售目标：一到三期可售面积为123950㎡，销售金额 达3.6亿元。 整体营销费用：一般按销售金额的1.2%计算， 营销费用为430万左右。 远通项目整体营销费用预算表.xls 一到三期营销费用安排表 以三大阶段为四大节点进行排兵布阵 分阶段营销策略 分主题 主题语 支撑点 第三阶段 金色·尊贵·服务 给您一个五星级的家 五大尊贵服务体系 项目经过两期的推售，渐入佳境，借助体检成熟的社区形象，本项目通过样板房开放的契机，主打服务理念，以“产品升级，服务升级”为口号，使项目销售价格登上一个新台阶！ 分阶段营销策略 销售节点：四期开始推售 推广组合拳：爆破活动+各媒体配合炒作+物料轰炸 【节点四：三期推售】 2013年9月 时间：2011年9月 目的：通过样板房各种装修风格加 深客户对户型的感性认识，从而刺激客户购买欲望。 楼栋：结合工程进度，建议选取景观最好的户型作为样板房 中心 景观 样板房 样板房开放 产品升级，服务升级 引爆点 销售节奏：低开高走，每次开盘作为一次开盘拉升价格的节点 2010.11 2011.1或2011.5 2012.5 2013.9 2014.9 一期推售 售楼部公开 二期推售 三期推售 公寓推售 重要节点 重要 营销 活动 市场价格标准线 2800元/㎡ 3000元/㎡ 3500元/㎡ 3200元/㎡ “绿色、低碳”公益集体婚礼 远通真情服务品牌体验月 “共建绿色家园，同享清澈蓝天”开盘活动 “绿色主张 全城瞩目”低碳生活体验秀 根据目前市场情况，一次性推出372套销售压力较大，也不利于控制房源和售价的提升，建议一期分两批推出。 考虑到首期开盘价位较低，建议首先将位置略差的单位首先推出，同时考虑到户型多样性搭配原则，建议： 首次开盘推出临街的1#、5#、6#、17#及16#楼的四房和楼中楼共196套； 二次推售推出位置相对更优的2#、3#、7#、16#的三房及18#楼共176套， （其中2#和18#是机动楼号，将会根据首次预约情况和当时的市场行情进行调整推出。） 1# 2# 3# 5# 6# 7# 16# 17# 18# 372 3 17 210 142 合计 65 0 0 17 48 18栋 96 0 0 48 48 17栋 53 3