2010年郑州市乐町墅的项目全案营销的的策划.ppt

推广策略 商业和loft同期亮相销售，也使本案的产品线更加丰满完善，以体验式营销活动为主，将品牌开发理念、项目的多元化体验以及产品力特色更加形象的传达给目标客户。 商业板块专辑 推广建议两条主线：商业推广线：报纸软文/短信/现场活动/招商手册等推广手段loft推广线：围挡/户外/DM/等 商业专辑 自身关键词： 产权阶段性自持OR快速消化 业态如何规划OR原始发展方式 招商先行OR销售先行 主题性商业街区OR街区配套 如何做到“出则繁华、入则宁静”（与住宅的关系） 后期实力运营OR后期自然发展。 商业是开发商、业主、经营者、消费者四者之间相互影响、搭接，四者关系如何处理 有效的客户组织建立（销售、招商、后期营运的有效平台） 建议价值包装手段示意：商业橱窗包装 阶段创意导入：特色雕塑的应用 讲究建筑、人、环境有机融合的社区总有其与众不同之处，社区的精神有艺术的雕塑铭记着，将无形的社区力量唤作有形的艺术欣赏品，为社区共享，也为城市所共享。 第四阶段推广主题 乐町主义　多层生活圈 多点乐町　多层精彩 推广建议两条主线：线上：围挡/短信/DM等推广手段线下：现场体验等 重点：渠道策略 从制造业人员，占据当地消费主体且基数大，消费力强 当地大型工业企业蓝领阶层 区域范围内商业比较繁荣，从事各种行业的经营者比较富裕，他们也是区域内的主力消费军。 小公司、办事处、一些刚刚起步的公司 即将步入社会的大学生，家境比较好，父母有一定的积蓄，且认为固定资产是升值保值品 2011年渠道拓展方向 政府要员对物理和精神层面的需求较高，也是本案主要锁定的目标客群（灰色收入较多） 区域内重点学校教职员工等高知人群 区域内警务人员、驻军人员（待遇颇丰） 医务工作者、医疗器械及药品销售人员 写字楼的办公人群（白领阶层） “数据库的细分，营销动作的精准”将是2011年渠道拓展的重点 定向短信投放 困境：在一些特定场所因种种原因无法进行项目传播,如何找出路? 思路：我们如何抓住特定场所的目标客户？ 分析我们的客户经常出入的地方——电影院、写字楼、商场——定点定时对出入目标客户群进行信息覆盖 手段的重点---创新1 直复式营销、电话直销 困境：客户需要时间斟酌考量。 思路：我们如何让目标客户对项目产生深刻记忆，促使快速到访成交？ ?组合发力——精准筛选高端客户资料——DM投放——短信覆盖——电话营销 手段的重点---创新2 直投、夹报 困境：费用有限，大众媒体投放的量和持续性不够。 思路：我们如何针对不同的目标客户在特定的时间采取特定的手法，认知项目。 ? 手段的重点---创新3 选择目标潜在购买社区，针对社区物业部门或企业具备决策能力的负责人进行联系。 巡展前进行充足宣传：小区电子公告牌、小区宣传栏张贴海报、楼梯间小型广告、电梯内广告、条幅广告 对重点区域采取走出去的方法；通过针对当地意见领袖的有效引导，达到项目营销目的 巡展(一台车、一个沙盘、两个人、一套物料) 困境：高档商场长期租赁展示费用高，寻找出路。 思路：我们如何让目标客户精准，用有限的费用创造价值最大化？ ? 手段的重点---创新4 其他传播途径 楼道灯箱——以买断的形式安装于区域内各目标居住区，滚动发布项目广告，增加记忆率，扩大打击面 双定向DM——客群定向、内容定向 报亭海报——活动及销售信息公示 公关活动——比较对位当地人爱热闹的喜好，建议以系列规模型活动为主，长期开展 渠道活动—— 建议与周边学校联合，为其设置”信合奖学金计划“，定期为成绩优良的学生发放奖学金，还可定期冠名或赞助当地教育系统举办的各种学生比赛，以此来辐射学生家庭及在校教职工。 体验式营销建议 －－根据专属客群需求特性 乐町体验区 根据客群“实在”的特性，我们建议设置乐活体验区域，将其按博物馆等形式设置。 通过将项目品质细节的实际展示，让客户能够直观感受到项目细节，领略乐町生活的改变。 精包装 软环境：强调仪式感 精包装 安全感 酒店感 国际感 品位感 细致感 安全感 建议—— 保安数量要稍多于常规配置，在客户参观过程中潜意识 里总有他们的身影。 保安形象一定要优中选优，高大威猛，不卑不亢。 建议选用类似香港警察服装的制服，给人以强烈的心理暗示。 【客户到访体验系统】分解说明： 酒店感 即：尊贵+舒适 除了保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪要重点考虑外，建议给客户以酒店般的心理感受。 更重要的是做好客户的引导工作，特别是对待老人、儿童服务要格外细致。并且要了解每天的到访客户的基本信息，至少要能称呼：“张先生、李小姐”。 【客户到访体验系统】分解说明： 国际感 国际化可以通过一些道具来加以暗示： 听觉——室内外背景音乐由所区分，室外采用自然鸟鸣声，