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2010年郑州市乐町墅的项目全案营销的的策划
推广策略 商业和loft同期亮相销售,也使本案的产品线更加丰满完善,以体验式营销活动为主,将品牌开发理念、项目的多元化体验以及产品力特色更加形象的传达给目标客户。 商业板块专辑 推广建议两条主线:商业推广线:报纸软文/短信/现场活动/招商手册等推广手段loft推广线:围挡/户外/DM/等 商业专辑 自身关键词: 产权阶段性自持OR快速消化 业态如何规划OR原始发展方式 招商先行OR销售先行 主题性商业街区OR街区配套 如何做到“出则繁华、入则宁静”(与住宅的关系) 后期实力运营OR后期自然发展。 商业是开发商、业主、经营者、消费者四者之间相互影响、搭接,四者关系如何处理 有效的客户组织建立(销售、招商、后期营运的有效平台) 建议价值包装手段示意:商业橱窗包装 阶段创意导入:特色雕塑的应用 讲究建筑、人、环境有机融合的社区总有其与众不同之处,社区的精神有艺术的雕塑铭记着,将无形的社区力量唤作有形的艺术欣赏品,为社区共享,也为城市所共享。 第四阶段推广主题 乐町主义 多层生活圈 多点乐町 多层精彩 推广建议两条主线:线上:围挡/短信/DM等推广手段线下:现场体验等 重点:渠道策略 从制造业人员,占据当地消费主体且基数大,消费力强 当地大型工业企业蓝领阶层 区域范围内商业比较繁荣,从事各种行业的经营者比较富裕,他们也是区域内的主力消费军。 小公司、办事处、一些刚刚起步的公司 即将步入社会的大学生,家境比较好,父母有一定的积蓄,且认为固定资产是升值保值品 2011年渠道拓展方向 政府要员对物理和精神层面的需求较高,也是本案主要锁定的目标客群(灰色收入较多) 区域内重点学校教职员工等高知人群 区域内警务人员、驻军人员(待遇颇丰) 医务工作者、医疗器械及药品销售人员 写字楼的办公人群(白领阶层) “数据库的细分,营销动作的精准”将是2011年渠道拓展的重点 定向短信投放 困境:在一些特定场所因种种原因无法进行项目传播,如何找出路? 思路:我们如何抓住特定场所的目标客户? 分析我们的客户经常出入的地方——电影院、写字楼、商场——定点定时对出入目标客户群进行信息覆盖 手段的重点---创新1 直复式营销、电话直销 困境:客户需要时间斟酌考量。 思路:我们如何让目标客户对项目产生深刻记忆,促使快速到访成交? ?组合发力——精准筛选高端客户资料——DM投放——短信覆盖——电话营销 手段的重点---创新2 直投、夹报 困境:费用有限,大众媒体投放的量和持续性不够。 思路:我们如何针对不同的目标客户在特定的时间采取特定的手法,认知项目。 ? 手段的重点---创新3 选择目标潜在购买社区,针对社区物业部门或企业具备决策能力的负责人进行联系。 巡展前进行充足宣传:小区电子公告牌、小区宣传栏张贴海报、楼梯间小型广告、电梯内广告、条幅广告 对重点区域采取走出去的方法;通过针对当地意见领袖的有效引导,达到项目营销目的 巡展(一台车、一个沙盘、两个人、一套物料) 困境:高档商场长期租赁展示费用高,寻找出路。 思路:我们如何让目标客户精准,用有限的费用创造价值最大化? ? 手段的重点---创新4 其他传播途径 楼道灯箱——以买断的形式安装于区域内各目标居住区,滚动发布项目广告,增加记忆率,扩大打击面 双定向DM——客群定向、内容定向 报亭海报——活动及销售信息公示 公关活动——比较对位当地人爱热闹的喜好,建议以系列规模型活动为主,长期开展 渠道活动—— 建议与周边学校联合,为其设置”信合奖学金计划“,定期为成绩优良的学生发放奖学金,还可定期冠名或赞助当地教育系统举办的各种学生比赛,以此来辐射学生家庭及在校教职工。 体验式营销建议 --根据专属客群需求特性 乐町体验区 根据客群“实在”的特性,我们建议设置乐活体验区域,将其按博物馆等形式设置。 通过将项目品质细节的实际展示,让客户能够直观感受到项目细节,领略乐町生活的改变。 精包装 软环境:强调仪式感 精包装 安全感 酒店感 国际感 品位感 细致感 安全感 建议—— 保安数量要稍多于常规配置,在客户参观过程中潜意识 里总有他们的身影。 保安形象一定要优中选优,高大威猛,不卑不亢。 建议选用类似香港警察服装的制服,给人以强烈的心理暗示。 【客户到访体验系统】分解说明: 酒店感 即:尊贵+舒适 除了保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪要重点考虑外,建议给客户以酒店般的心理感受。 更重要的是做好客户的引导工作,特别是对待老人、儿童服务要格外细致。并且要了解每天的到访客户的基本信息,至少要能称呼:“张先生、李小姐”。 【客户到访体验系统】分解说明: 国际感 国际化可以通过一些道具来加以暗示: 听觉——室内外背景音乐由所区分,室外采用自然鸟鸣声,
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