2010年盐城大丰城东新区的项目市场定位的报告.ppt

THE END 精彩待续……….. * * * * 银杏湖三房二厅二卫146㎡ 银杏湖四房二厅二卫163㎡ 作为主要推广的270度情景观景阳台 空中花园以飘窗等附加值已在大丰市场出现，据了解客户接受度较高。 户型分析 PART 2 市场解读 购房习惯 PART 2 市场解读 大丰购房习惯： 偏好房型方正，南北通透户型。 对赠送面积部分较为青睐。 入户门不可正对洗手间。 喜好东边套，因此东边套与西边套存在100-150元/㎡差价。 对于数字4（楼户号）较为反感。 客群分析 PART 2 市场解读 通过现场调研可知，上述竞争项目客群主要以大中镇居民为主，周边乡镇客群也占一定的比例，外地客群以在大丰工作以及经商客群为主。 在购买用途方面，上述项目由于价格相对较高，因此二次置业（改善型需求）为主，其次为首次置业，迫于目前的经济形势，部分客群选择购房作为固定资产使用。 客群来源 置业目的 通观大丰市场，大丰房产市场处于快速发展阶段，购房者正处于从满足基本居住需求向改善需求发展的阶段；因此各开发企业意识高度统一，在产品打造上逐步升级，未来的大丰市场将成为品质竞争的市场。 市场总结 PART 2 市场解读 本案 东方 湿地 美食城 春柳路 幸福东大街 市区 阜南路 规划路 PART 3 项目解读 项目住宅产品类型建议以高层产品为主。 由于项目西侧紧靠美食城以及湿地公园，商业存在较大的市场机会点， 因此建议项目商业规划在项目西北侧，体量做足。 　地块名称：城东新区6#地块 　用地性质：商、住 　地块面积：84400平方米 　出让年期：商业40、住宅70年 　建筑面积：168800平方米 　建筑密度：≤22% 　 绿 化 率：≥35% 容 积 率：2 出让总价格：2.005亿 起挂楼面价：1188元/㎡ 其它规划要点： 商办建筑面积不超过总建筑面积的10%（1.688万㎡）。 配备占地面积不少于3000㎡且建筑面积不少于2000㎡的八班幼儿园。 注意地块内高压线对规划建筑的影响。 PART 3 项目解读 PART 3 项目解读 Strength（优势）: 新东区为目前大丰主要发展方向，前景规划利好； 项目紧邻新政府、奥体中心、文化中心等，市民认知度较高； 项目北侧紧邻湿地公园，具备优越的自然景观优势； 项目西侧紧邻美食街，有利于项目推广销售； 项目临近新丰中学，属学区房； 项目临近城市主干道，交通便利； 项目地块方正，易于规划； PART 3 项目解读 Weakness（劣势）： 周边农用住宅对项目形象造成一定影响； 目前周边的配套尚不完善。 项目周边原有居民较少，因此项目客源主要依靠市区及乡镇。 Opportunities（机遇） 项目紧靠大丰市政府、奥体、文化中心，区域发展带动土地的升值。 Threaten（挑战） 目前住宅市场政策不明朗，购房者存在一定的观望情绪； 后续市场推量较大，将面临较大的市场竞争压力。 本项目地块具备了打造高端住宅小区的条件，因此产品的打造将成为赢得市场的关键。 项目建筑风格建议 新古典主义 PART 4 项目定位 PART 4 项目定位 项目建筑风格建议 Art Deco PART 4 项目定位 项目建筑风格建议 西班牙风格 真石漆 立面建材：主体真石漆、局部干挂石材。 大理石 石材 PART 4 项目定位 外立面建材建议 PART 4 项目定位 面积（㎡） 配比 户型 80-90 25% 二房二厅一卫 100-120 35% 三房二厅一卫 130-144 30% 三房二厅二卫 144以上 10% 顶层复式、局部景观楼王 项目住宅部分近15万㎡体量较大，因此户型面积段覆盖较广。但整体户型规划经济型两房、三房为主，这部分房源前期快速去化，后期提升项目单价；130-144㎡主要体现项目整体品质。 户型配比建议 户型配比建议表 四阳台设计，增加项目的附加值； 两房朝南、房型方正。 两房户型建议 3.6 3.8 3.1 南通绿城玉兰公寓94㎡二房二厅一卫 PART 4 项目定位 户型建议 三房户型建议 南北超大景观阳台设计；提升项目附加值，增加使用空间； 两房朝南、房型方正； 4.2 3.8 3.3 3.3 南通绿城玉兰公寓三房二厅一卫122㎡ PART 4 项目定位 户型建议 4.4 3.8 3.6 3.3 大三房户型建议 三室朝南，双阳台设计； 舒适、享受型； 房型方正； 主卧配有卫生间、衣帽间； 两梯两户设计，入户门区域可私有。 南通万濠华府143㎡三房二厅二卫 PART 4 项目定位 户型建议 指纹门锁系统 断桥铝Low-e中空玻璃窗 门禁一卡通系统 彩色可视对讲系统 周界防越报警系统