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2010年盐城大丰城东新区的项目市场定位的报告
THE END 精彩待续……….. * * * * 银杏湖三房二厅二卫146㎡ 银杏湖四房二厅二卫163㎡ 作为主要推广的270度情景观景阳台 空中花园以飘窗等附加值已在大丰市场出现,据了解客户接受度较高。 户型分析 PART 2 市场解读 购房习惯 PART 2 市场解读 大丰购房习惯: 偏好房型方正,南北通透户型。 对赠送面积部分较为青睐。 入户门不可正对洗手间。 喜好东边套,因此东边套与西边套存在100-150元/㎡差价。 对于数字4(楼户号)较为反感。 客群分析 PART 2 市场解读 通过现场调研可知,上述竞争项目客群主要以大中镇居民为主,周边乡镇客群也占一定的比例,外地客群以在大丰工作以及经商客群为主。 在购买用途方面,上述项目由于价格相对较高,因此二次置业(改善型需求)为主,其次为首次置业,迫于目前的经济形势,部分客群选择购房作为固定资产使用。 客群来源 置业目的 通观大丰市场,大丰房产市场处于快速发展阶段,购房者正处于从满足基本居住需求向改善需求发展的阶段;因此各开发企业意识高度统一,在产品打造上逐步升级,未来的大丰市场将成为品质竞争的市场。 市场总结 PART 2 市场解读 本案 东方 湿地 美食城 春柳路 幸福东大街 市区 阜南路 规划路 PART 3 项目解读 项目住宅产品类型建议以高层产品为主。 由于项目西侧紧靠美食城以及湿地公园,商业存在较大的市场机会点, 因此建议项目商业规划在项目西北侧,体量做足。 地块名称:城东新区6#地块 用地性质:商、住 地块面积:84400平方米 出让年期:商业40、住宅70年 建筑面积:168800平方米 建筑密度:≤22% 绿 化 率:≥35% 容 积 率:2 出让总价格:2.005亿 起挂楼面价:1188元/㎡ 其它规划要点: 商办建筑面积不超过总建筑面积的10%(1.688万㎡)。 配备占地面积不少于3000㎡且建筑面积不少于2000㎡的八班幼儿园。 注意地块内高压线对规划建筑的影响。 PART 3 项目解读 PART 3 项目解读 Strength(优势): 新东区为目前大丰主要发展方向,前景规划利好; 项目紧邻新政府、奥体中心、文化中心等,市民认知度较高; 项目北侧紧邻湿地公园,具备优越的自然景观优势; 项目西侧紧邻美食街,有利于项目推广销售; 项目临近新丰中学,属学区房; 项目临近城市主干道,交通便利; 项目地块方正,易于规划; PART 3 项目解读 Weakness(劣势): 周边农用住宅对项目形象造成一定影响; 目前周边的配套尚不完善。 项目周边原有居民较少,因此项目客源主要依靠市区及乡镇。 Opportunities(机遇) 项目紧靠大丰市政府、奥体、文化中心,区域发展带动土地的升值。 Threaten(挑战) 目前住宅市场政策不明朗,购房者存在一定的观望情绪; 后续市场推量较大,将面临较大的市场竞争压力。 本项目地块具备了打造高端住宅小区的条件,因此产品的打造将成为赢得市场的关键。 项目建筑风格建议 新古典主义 PART 4 项目定位 PART 4 项目定位 项目建筑风格建议 Art Deco PART 4 项目定位 项目建筑风格建议 西班牙风格 真石漆 立面建材:主体真石漆、局部干挂石材。 大理石 石材 PART 4 项目定位 外立面建材建议 PART 4 项目定位 面积(㎡) 配比 户型 80-90 25% 二房二厅一卫 100-120 35% 三房二厅一卫 130-144 30% 三房二厅二卫 144以上 10% 顶层复式、局部景观楼王 项目住宅部分近15万㎡体量较大,因此户型面积段覆盖较广。但整体户型规划经济型两房、三房为主,这部分房源前期快速去化,后期提升项目单价;130-144㎡主要体现项目整体品质。 户型配比建议 户型配比建议表 四阳台设计,增加项目的附加值; 两房朝南、房型方正。 两房户型建议 3.6 3.8 3.1 南通绿城玉兰公寓94㎡二房二厅一卫 PART 4 项目定位 户型建议 三房户型建议 南北超大景观阳台设计;提升项目附加值,增加使用空间; 两房朝南、房型方正; 4.2 3.8 3.3 3.3 南通绿城玉兰公寓三房二厅一卫122㎡ PART 4 项目定位 户型建议 4.4 3.8 3.6 3.3 大三房户型建议 三室朝南,双阳台设计; 舒适、享受型; 房型方正; 主卧配有卫生间、衣帽间; 两梯两户设计,入户门区域可私有。 南通万濠华府143㎡三房二厅二卫 PART 4 项目定位 户型建议 指纹门锁系统 断桥铝Low-e中空玻璃窗 门禁一卡通系统 彩色可视对讲系统 周界防越报警系统
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