2010年汉中·石马坡的项目物业发展建议的报告.ppt

* 地块研究 发展战略 总体策略： 打造中高端住宅社区，通过品质提升和数量增长实现项目价值最大化 。 具体包括： ●先做区域，后做项目。首先通过产品设计以及运作造势提升区域板块价值，在此基础上完成项目运营。 ●着力打造内部景观系统，并且以景观为核心来进行产品布局以及细节处理。关键词：高层，蝶形楼位，飘窗，露台，围合式布局。 ●巧妙设计，避免工程量增加的同时形成社区特色布局。 ●通过不同物业类型的合理布局以及景观打造和充分借景，实现品质拉升价格和数量带来利润绝对值的赢利模式。 ●通过产品创新提升项目附加价值。 地块研究 发展战略 项目发展突破点为： 让客户接受本项目并认同项目高性价比。 高性价比=实用性强的户型+贵气的外立面风格 +适中的园林景观+适当的自身配套 物业发展建议 物业发展建议 开发节奏 考虑地块面积以及开发条件等多因素，赏筑建议开发节奏如下： 一期：开发地块二 考虑到地块二面积适中，整端性较好，因此一期开发地块一。 二期：开发地块三 考虑到地块三整端性较差，因此放置后期开发，在开发前赏筑建议与市电信局协商，共同开发以提高地块三的开发价值。 灵活把握：开发地块一 由于地块一面积较小，对项目整体影响不大，因此建议该地块灵活把握其开发时机。 №：项目开发节奏安排 地块三 地块一 地块二 仙隐寺 市电信局 石马路 二期 一期 灵活 把握 物业发展建议 项目规划建议 地块三 地块一 地块二 仙隐寺 市电信局 石马路 综合考虑各地块优劣势，赏筑公司对各地块物业类型建议如下： 地块一：商业及酒店 地块二：住宅 地块三：住宅 商业布局：临街设置商业 №：项目各地块用途规划 物业发展建议 项目规划建议 地块三 地块一 地块二 仙隐寺 市电信局 石马路 №：道路及入口设置建议 小区主入口——石马路中段位置。 小区主入口位置的确定根据开发步骤、景观布局及进入小区的方便性，将其确定在石马路中段位置，主要是步行入口。 小区主形象入口：石马路北侧侧中段位置。 考虑到北侧地块面积比较大，有足够的纵深，建议社区主入口开在北侧。 小区车行主要出入口：项目东西侧入口，实现人车分流 确定将石马路南北两个侧门作为车行主要出入口，中部主入口为主要步行入口。主入口结合商业街整体设计，要有开合收放，在主入口处形成一小开放型广场。 车流 人流 物业发展建议 项目规划建议 地块三 地块一 地块二 仙隐寺 市电信局 石马路 地块二：地形整端、面积适中； 建议规划为1个社区组团，组团由18层左右小高层组成； 考虑临街的整体美观性，临街部分楼体规划采用高低落差设计。 户型较市场供应同类产品稍小面积为主，以快速去化的目的。 №：项目各地块用途规划—地块二 物业发展建议 项目规划建议 地块一 地块二 仙隐寺 市电信局 石马路 地块三：地形呈哑铃状、面积偏大； 建议规划为2个社区组团，组团间的联系由中间景观带联系 规划方向一：临地块东侧规划30层左右的高层，其余地块排布高档花园洋房。 规划方向二：沿地块边界规划18-25的高层住宅，形成围合式社区。 规划方向三：假定是电信局地块可以取得，则自南向北依次排布花园洋房、小高层、高层。 户型规划以中大户型为主，实现开发利润。 №：项目各地块用途规划—地块三 组团一 组团二 物业发展建议 项目规划建议 地块一 地块二 仙隐寺 市电信局 石马路 №：项目各地块用途规划—商业 地块三 商业规划及体量建议； 本项目所在的区域决定了自身的商业定位，其定位为社区商业 从满足当前考虑：商业只需设置1层底商即可。 从后续发展考虑：考虑区域的发展以及高客站及站前广场的修建必将为区域带来人流及商流。商业需设置2层临街底商。 因此赏筑公司建议：商业设置为2层临街底商。 远观棕榈泉 棕榈泉 总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感 风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气 外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比,工整的图案化形成视觉冲击力 示例：ART DECO风格 ART DECO风格： 往往突出外立面竖向线条的使用，常外挂面砖、天然石材等。旨在追求单个建筑作品的个性与不可复制性。 物业发展建议 项目规划建议 №：外立面风格建议----ART DECO风格