2010年抚州湖景嘉园营销的策略.ppt

* 价格策略 根据目前市场环境、周边竞争楼盘成交价格水平及购房人消费心理来看本项目价格策略还应低开高走分三期分三幢开盘，推盘顺序按3号、2号、1号先后分期开盘，每期开盘价格上浮10%-20%，制造价格上涨态势。在销售上通过楼层价差、房源顺序、销售引导来进行销控，将最佳房源价格拉高，制造整盘价格不断增长、热销的局势。在每期开盘促销活动时适时给予不同程度、不同形式的价格优惠以刺激成交。 END THANKS * * * * * * * * * 湖景嘉园营销策略 推广策略 营销推广计划 推盘策略 价格策略 * 概而言之就是寻求形象及产品的双突围 【形象——突围（不湮没于常规）】 【产品——突围（不沉沦于大众）】 * 湖景嘉园营销策略 推广策略 营销推广计划 推盘策略 价格策略 策略 1 可考虑设立推广名:增强项目识别性 （除了良好的视觉表现外，好的案名应该利于推广，便于传播） 推广策略 思考： 考虑到目前抚州地产项目后市供应量较大，各盘的广告宣传也是铺天盖地，我们希望本案的入市形象能够较以往有所改变，旨在从同质化的宣传体系中突围，并结合项目本身的特质，树立项目与众不同的入市形象，以达到事半功倍的宣传告之效果。 3000亩梦湖、凤岗河、体育馆、梦湖公园 = 湖景嘉园 物理定位 物理案名 建议：卖点不突出，案名记忆度不够，建议重新定位推广名 案名释义： 1、凸显梦湖生态水景优势，突出本案最大景观卖点； 2、凸显项目与梦湖的相对位置的唯一性； 3、容易吸引抚州市民对本案的关注度，激发市民对本案的联想。 梦 湖 壹 号 从抚州当地传播市场看，存在两大特征，一是人与人之间关系相比大城市更为亲近，休闲娱乐选择相对较少，人们的活动范围较为固定，良好的口碑运作是关键；二是在主力媒体的选择上，应该要有阶段性和阶层针对性，大面积撒网反而会分散媒体攻击力。 从抚州当地媒体推广情况来看，报纸、杂志广告等纸媒广告推广效果较差，户外媒体效果相对较好。当地居民人口有限，地方小，没有固定读报习惯，可以根据当地居民阅读习惯，有针对地选择主要报纸媒体进行项目前期形象推广、塑造入市形象，有选择的进行户外媒体宣传，可以扩大地域宣传面。通过创新推广方案，运用口碑操作效应，使项目形象迅速树立起来，并为当地人所熟知、认知、认可。 策略 2 有针对地选择渠道媒体、创新推广方案、运用口碑操作效应 * 有针对地选择渠道媒体、创新推广方案、运用口碑操作效应 跨界合作 （抚州当地高级饭店、酒店、娱乐场所、汽车展示销售） 活动策划 （根据销售节点需要组织各项会员招募、推广活动） 口碑运作 （俱乐部会员购房优惠政策） （与有关公司达成战略联盟成立梦湖1号会员俱乐部， 会员可享受多项超值优惠或服务） 媒体选择 （当地具有一定影响力的主流媒体，如报纸、广播 公交车身广告） 渠道选择 （针对目标客户群定向销售） 现场包装：售楼处、样板房包装到位，营造现场奢华感，提升购房人心里价格预期。 主题建议： ARTDECO风---现代与古典的完美结合，沉稳典雅又不失奢华感 外部指示系统： 与售楼处包装风格相统一，醒目惹眼不失档次感 现场体验： 营造现场奢华感，提升购房人心里价格预期 专业化销售接待、物业管理服务体验，加强购买信心 策略 3 * 样　板　房 建议样板房数量：1套（带入户花园3室２厅2卫 142平方米） 建议样板房完成时间：2010年9月18日之前 通过样板房装修，强化客户的心理体验，能够帮助销售去化和提升价格空间。 建议楼栋：1＃楼 首选楼层建议：4F 理由：项目一线临近梦湖，低部楼层即可观赏梦湖景色，充分体现湖景房的绝对优势。楼层不设太高可规避施工成本和参观风险，根据施工进度可早日建成，让客户能直接体验入户花园实际感受。 * 精装修标准建议：豪华系列 部分部品及品牌建议： 样　板　房 * 现场销售接待体系 ——专业的现场营销接待体系 是一种楼盘品质的体现 是一种开发商品牌的体现 是一种专业度的的体现 是一种楼盘价值的体现 * 形象标准 标准化接待流程 保安拉门 销售员 泊车保安 来到案场 进接待中心 看样板房 样板段 进接待中心 欢送顾客 客服 案场经理 销售员 顾客 销售员 停放车辆 贴心服务 尊贵体验 楼盘介绍 吸引客户 体验看房 突出卖点 背景音乐 香薰绿植 茶水点心 环境营造 楼盘深化 调动情绪 签约销售 送走客户 软文炒作