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2010年绿地马鞍山秀山区的项目营销战略的报告
人生境界的高低 在于不断超越自我 生命辉煌征途中寻找宁静 用自我的目光探寻生活的真谛 用思想的名义奠定人生的高度 淡泊明心志,宁静致高远 融合城市的便利及庭内的宁静舒适于一体 自然是鸿鹄之志,燕雀安知 案名写真 凝聚众人仰望的目光, 秀山世纪城,已然成为城市标杆, 袭承“第一大盘”之名义, 伯爵公馆再度起航, 迎合城市精神, 为一群影响城市的人,雕刻空间,创造时间, 成就至上的荣誉生活。 备选案名1 紫 御 公 馆 案名释义: 紫为祥瑞的颜色,帝王、圣贤崇尚色彩,寓意华贵、尊尚; 御:对君主、王宦所作所为及所用物的敬称 案名寓意: 百万规模,名头如果不够尊严和高贵似乎是一种资源浪费。 真正的区域地王,紫气东来,把高尚生活方式提升为贵族品味之上; 东起霍里山大道,西侧紧靠宁马高速和宁安城际铁路站场,南至湖南东路,北至星光大道。 宗地四至 交通状况 项目紧邻交通主干道,到市区车程约5分钟,周边道路不断修建中;高铁投入使用后至南京仅15分钟,未来交通极为便利。 景观资源 项目目前景观资源不足,仅为未开发的秀山和霍里山,但今年开始,大力开发霍里山公园,并开始修建1000亩秀山湖公园。 格物观点: 本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘。 区位属性 秀山新区位于东环外,但与主城接壤,属于典型的“郊区城市”。目前看,秀山城市化程度仍不高,配套档次低,乡土气息重,人气仍显不足。秀山利用与城市连接紧密的优势,承接了老城区的文教氛围,依托商贸休闲、文化体育、科教、金融的定位的将形成马鞍山下一轮开发热点。从全市角度来看,处于待开发区域,区域启动将明显形成“价格洼地”和“性价比”效应。 未来发展前景和机会导向分析 秀山湖公园、霍里山公园 新型服务业基地 高铁、高速实实在在拉动区域未来发展 土地集中开发,大盘巨无霸相继进入改变区域属性 产业带 拉动 自 然 资 源 后花园、生活模式拉动 政府新规划拉动 交通枢纽拉动 核心 驱动力 学区、道路、基础设施 格物观点: 本项目在区域发展中将扮演“先锋军”、“领头羊”的角色。 随着市政设施的不断完善,区域价值不断显现,必将后起勃发,成为马鞍山房地产的核心战场。 但是,产业导向及产业支撑目前不强,是秀山发展成为高端经济区域和品质居住区的软肋。 其次,政府政策导向也十分关键,若政府导向偏离,区域发展必然停滞不前,区域价值无法显现。 项 目 定 位 新城第一站,前景广阔 路网发达,道路通达性高 四面临路,商业价值高,并且有利于展示项目形象 项目周边市政规划配套基本齐全 毗邻秀山湖公园 规模优势明显 优势 S 经济持续高速发展,带来大量投资置业客户 政府导向,片区逐步繁荣 第一大盘,带来区域市场话语权 资源整合,强强联手,打造区域建筑 消费者对于品质楼盘的关注与需求 市场整体营销水平处于发展阶段 机会 O 项目SWOT分析 项目周边基础生活配套缺乏,尚不具备中高档生活条件 目前周边人气淡,居住氛围缺乏 目前周边形象差 目前公共交通无 区域未来供应量巨大,竞争压力大 与等其他板块之争、资源之争、产品之争日益明显 产品同质化严重,客户同质化,争夺战严峻 调控走向势必影响消费者投资置业信心 威胁… T 劣势… W 如何消除客户对区域的抗性,吸引足够的有效客户? 如何合理控制开发节奏? 问题1 问题2 如何把握产品、项目、公司品牌的相互关系? 问题3 如何打造项目的核心竞争力? 问题4 面临的主要问题 产品发力,适度创新,区隔市场; 高调入市,甩开竞争对手; 媒体立体攻略,拦截客户; 活动组合,有效维护客户; 营销前置,注重客户体验与包装品质; 理性入市,迅速抢占市场; 有序安排销售节奏,灵活调整各个销售周期。 应对策略 核心价值主张 一个板块的领袖与代言 客观存在卖点 区位价值、景观价值、交通价值、配套价值、规划价值、产品价值、品牌价值、投资价值 主观营造卖点 售前/售中/售后服务价值 显性卖点 隐性卖点 前沿规划设计,国际理
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