2010年绿地马鞍山秀山区的项目营销战略的报告.ppt

人生境界的高低 在于不断超越自我 生命辉煌征途中寻找宁静 用自我的目光探寻生活的真谛 用思想的名义奠定人生的高度 淡泊明心志，宁静致高远 融合城市的便利及庭内的宁静舒适于一体 自然是鸿鹄之志，燕雀安知 案名写真 凝聚众人仰望的目光， 秀山世纪城，已然成为城市标杆， 袭承“第一大盘”之名义， 伯爵公馆再度起航， 迎合城市精神， 为一群影响城市的人，雕刻空间，创造时间， 成就至上的荣誉生活。 备选案名1 紫 御 公 馆 案名释义： 紫为祥瑞的颜色，帝王、圣贤崇尚色彩，寓意华贵、尊尚； 御：对君主、王宦所作所为及所用物的敬称 案名寓意： 百万规模，名头如果不够尊严和高贵似乎是一种资源浪费。 真正的区域地王，紫气东来，把高尚生活方式提升为贵族品味之上； 东起霍里山大道，西侧紧靠宁马高速和宁安城际铁路站场，南至湖南东路，北至星光大道。 宗地四至 交通状况 项目紧邻交通主干道，到市区车程约5分钟，周边道路不断修建中；高铁投入使用后至南京仅15分钟，未来交通极为便利。 景观资源 项目目前景观资源不足，仅为未开发的秀山和霍里山，但今年开始，大力开发霍里山公园，并开始修建1000亩秀山湖公园。 格物观点： 本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘。 区位属性 秀山新区位于东环外，但与主城接壤，属于典型的“郊区城市”。目前看，秀山城市化程度仍不高，配套档次低，乡土气息重，人气仍显不足。秀山利用与城市连接紧密的优势，承接了老城区的文教氛围，依托商贸休闲、文化体育、科教、金融的定位的将形成马鞍山下一轮开发热点。从全市角度来看，处于待开发区域，区域启动将明显形成“价格洼地”和“性价比”效应。 未来发展前景和机会导向分析 秀山湖公园、霍里山公园 新型服务业基地 高铁、高速实实在在拉动区域未来发展 土地集中开发，大盘巨无霸相继进入改变区域属性 产业带 拉动 自 然 资 源 后花园、生活模式拉动 政府新规划拉动 交通枢纽拉动 核心 驱动力 学区、道路、基础设施 格物观点： 本项目在区域发展中将扮演“先锋军”、“领头羊”的角色。 随着市政设施的不断完善，区域价值不断显现，必将后起勃发，成为马鞍山房地产的核心战场。 但是，产业导向及产业支撑目前不强，是秀山发展成为高端经济区域和品质居住区的软肋。 其次，政府政策导向也十分关键，若政府导向偏离，区域发展必然停滞不前，区域价值无法显现。 项 目 定 位 新城第一站，前景广阔 路网发达，道路通达性高 四面临路，商业价值高，并且有利于展示项目形象 项目周边市政规划配套基本齐全 毗邻秀山湖公园 规模优势明显 优势 S 经济持续高速发展，带来大量投资置业客户 政府导向，片区逐步繁荣 第一大盘，带来区域市场话语权 资源整合，强强联手，打造区域建筑 消费者对于品质楼盘的关注与需求 市场整体营销水平处于发展阶段 机会 O 项目SWOT分析 项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备中高档生活条件 目前周边人气淡，居住氛围缺乏 目前周边形象差 目前公共交通无 区域未来供应量巨大，竞争压力大 与等其他板块之争、资源之争、产品之争日益明显 产品同质化严重，客户同质化，争夺战严峻 调控走向势必影响消费者投资置业信心 威胁… T 劣势… W 如何消除客户对区域的抗性，吸引足够的有效客户？ 如何合理控制开发节奏？ 问题1 问题2 如何把握产品、项目、公司品牌的相互关系？ 问题3 如何打造项目的核心竞争力？ 问题4 面临的主要问题 产品发力，适度创新，区隔市场； 高调入市，甩开竞争对手； 媒体立体攻略，拦截客户； 活动组合，有效维护客户； 营销前置，注重客户体验与包装品质； 理性入市，迅速抢占市场； 有序安排销售节奏，灵活调整各个销售周期。 应对策略 核心价值主张 一个板块的领袖与代言 客观存在卖点 区位价值、景观价值、交通价值、配套价值、规划价值、产品价值、品牌价值、投资价值 主观营造卖点 售前/售中/售后服务价值 显性卖点 隐性卖点 前沿规划设计，国际理