2010年泰安市宁阳县郦水花园的的策划简报.ppt

开盘引爆之开盘篇万民欢呼——【全县同庆】 开盘系列活动： 开盘仪式 庆祝汇演 焰火晚会 异业结盟全县同贺 …… 持续销售 持续关注引导，深入挖掘客户 乘 势 持续关注活动为主 不间断活动造势，吸引客户持续关注： 团购活动 – “聚”便宜/节日主题团购（教师节/护士节/记者节） 业主联谊会系列活动 - 写生、烤肉、消夏晚会、电影展 品质生活系列活动 - 教育、亲子、投资、理财 节庆系列活动 –春节/三八/植树/ 五一…… 日用品大拍卖 - 统统一块钱 人人有希望摸彩活动 - 家电、旅游、装修、汽车 封顶/完工/交房/入伙庆祝 深入挖掘客户之感情攻略 成立客户管理部： 定期邮寄客户通讯：家在郦水花园 赠礼：生日、节日祝福，生日赠礼 信息传达：促销活动/工程进度 积分提示 深入挖掘客户之户外攻略 大型超市门前路演咨询 电影晚会巡回（放映前及放映中间插播5—10分钟项目宣传动画） 现成高档消费场所一楼大堂固定展示 企业集中区针对性流动咨询 乡镇企业定期咨询流动点 乡镇商街海报派发 花车巡游 乡镇中心区户外广告设立 深入挖掘客户之乡镇攻略 一期、二期延续 优化产品，精准打击 口碑效应，外埠开发 顺 势 顺势延续 产品延续 推广延续 客户延续 户型调整 景观改进 物管展示 思路调整 理念延续 活动延续 深入挖掘 感情维系 外埠开发 产品优化 延续策略 汇总一期客户关注点和各阶层客户去化情况，调整户型面积、景观设计等。 一期交房后物业进驻，树立物业管理品牌，成为本地物业管理样板小区，增加产品卖点。 推广延续 延续策略 针对消费者的喜好，突出产品重点优势。延续“打造品质生活”的理念，维护项目品牌和企业品牌，在下部推广中继续提升。针对市场新推项目寻找盲点进行区别竞争。针对本期重点消费阶层深入诱导。 继续实行活动行销为主的推广策略，适时发现新闻点，根据项目的推广时期，有针对性推出各类消费者喜闻乐见的活动。引导客户持续关注。 客户延续 延续策略 客户管理部及时更新客户信息，定期邮寄客户通讯，随时传达客促客优惠及会员卡积分赠礼的信息，深入挖掘有效客户。定期举办客户联谊会，及时听取客户意见，充分利用口碑传播。 在充分利用口碑传播、引起外埠客户关注的前提下，针对乡镇进行推广。 销售策略 快速制胜，执行为王 整体价格策略 根据项目所处区域环境、消费习惯、购买心理分析，销售价格建议采用“低开高走”策略； 实现一期均价：3000-3100元/平米 阶段性价格控制 由于客户引导是一个漫长度过程，需要逐步推进，因此，入市均价不宜过高，通盘价格控制以低开高走为原则，适时控制入市价，灵活掌握上升的走势，适度控制收盘的价格，实现“短、平、快”销售，为二期推盘做好铺垫。 团购价 内部认购价 开盘价 强销价 延销价 收盘价 　　 A类：对产品认可度较高。 　　 ↑ 此为一级准客户。 　　 B类：对产品认可度一般或不急于购房。 　　 ↑ 此为二级客户。 　 C类：对产品不认可或购买力较差。 此为三级客户。 ●开发商为什么需要专业的营销策划队伍 　　 客户类型： 全程营销策划 产品 消费者 销售管理的执行力 人力资源（专业的营销团队） —— 推盘成功的根本 职业操 盘 手——具备强劲的全盘控制力 专业置业顾问——具备一对一制胜的掌握力 + 高度的团队合作意识 销售管理的执行力 ● 销 讲 知己知彼 打有准备之仗 开盘百问 ——几百问 基础答客问 特殊答客问 ——针对本案的 或 不同销售时期的 销售管理的执行力 ●? 销 控 设计布局 掌握主动 → 价格销控、房源销控、贷款销控、