2010年沈阳北华国际营销推广的策略的报告.ppt

推广费分配 本案为商业地产，推广费用按照整体销售额的1.5%预算，则为：1.44亿元*1.5%=216万元 营销推广费用预算 为便于灵活调控营销推广，设定总销售额的0.5%为不可预知费用，即：1.44亿元*0.5%=72万元 （以上营销推广费用均根据实际情况进行灵活调整，并非最终费用） 推广节奏 10年下半年 11年上半年 推广费合计 比例（%） 金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 金额（万元） 推广费合计 65 约140万元 35 约76万元 约216 媒体推广计划 媒体 时间 价格 时间 价格 合计 辽沈晚报、沈阳晚报 2个半版，1个整版 40万元 3个半版 30万元 70万元 沈城楼市 2个整版 15万元 2个整版 15万元 30万元 公交车体 25万元 25万元 五爱市场广告牌 15万 15万元 太原街LED 开盘月 9万/月 9万元 出租车LED 9月份2万台 9万元/月 9万元 新浪网 开盘月 9万元/月 1个月 9万元 18万元 短信 120万条 10万元 200万条 16万元 26万元 现场包装 1万元 1万元 DM派单 3万元 6万元 9万元 销售物料 4万元 4万元 平面创意表现 销售员名片 销售员胸牌 销售员销讲夹 纸杯 纸抽 手提袋 销售中心示意 办公室门牌示意 样板间提示牌 防撞贴 售楼处玻璃幕 售楼处展板 户外广告牌示意 报纸广告 盛世长城·北华地产 携手创造沈城投资新传奇 THANKS！ 方案B——3年租金一次性返还 50% 50% 50% 100% 首付 剩余50%10年期贷款按揭 26% 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 剩余50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 26% 无 剩余50%5年期贷款 26% 无 无 76% 95% 贷款 实际首付 折扣 策略解析 无 2738元 1308元 无 月还款 5.523万 5.523万 5.523万 5.247万 三年租金 1923元 1923元 1923元 1457元 三年后每月返租 23.013万 23.013万 23.013万 23.013万 总价 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 面积 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 单价 50%10年期贷款按揭利率6.53% 5.98万 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 5.98万 无 50%5年期贷款利率15% 5.98万 无 无 16.6万 95% 贷款 实际首付 折扣 50% 50% 50% 100% 首付 剩余50%10年期贷款按揭 10% 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 剩余50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 10% 无 剩余50%5年期贷款 10% 无 无 60% 95% 贷款 实际首付 折扣 方案C——5年租金一次性返还 策略解析 无 2738元 1308元 无 月还款 8.745万 8.745万 8.745万 8.745万 五年租金 1534元 1534元 1534元 1457元 五年后每月返租 23.013万 23.013万 23.013万 23.013万 总价 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 25.57㎡ 面积 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 9000元/㎡ 单价 50%10年期贷款按揭利率6.53% 2.762万 无 银行按揭 分期付款 担保公司贷款 一次性付款 付款方式 50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 2.762万 无 50%5年期贷款利率15% 2.762万 无 无 13.117万 95% 贷款 实际首付 折扣 综合分析以上3种销售策略： A方案——租金按年正常返还：开发商实现单个房源资金回拢最大化，但投资门槛较高，压缩投资客群，影响销售速度和整体资金的回拢。 B方案——3年租金一次性返还：有效降低了投资者投资门槛，一定程度上刺激了投资者的投资心理，对项目销售起积极作用，开发商能较快的实现76%的资金回拢。 C方案——5年租金一次性返还：极大的扩展了客户群体，降低项目运作风险，强烈刺激投资者投资心理，有力的推动项目快速销售，实现60%资金额的快速回收。 结合当前市场，以及宏观政策，从销售和资金回拢的实际出发，我司建议： 以“C方案——5年租金一次性返还”，为核心销售策略，或作为开盘期销售策略执行。 销售执行计划 项目销售计划 清盘 10年10月 10年9月 10年11月 10年12月 开盘期 （40％） 强销期 （50％）