2010年苏州月亮湾的项目分类产品定位建议.ppt

相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米以下产品为主，而成交各面积段均有分布 二、宏观供需分析 区域 典型个案 租售价 （元/㎡） 主力面积 （㎡） 存量面积 （㎡） 租售率 园区 环球188 22000-24000 160-260 48015 34% 恒宇广场 13500 80-180 125 99% 星东环 12000-13000 120-160 16870 0% 圆融大厦 14000 180-250 13193 80% 新区 高新国际商务广场 待定 —— 106000 0% 中心城区 石路金座 13000 106-108 8962 65% 沿海国际中心 70-80元/M2/月 180-220 48200 10% 吴中区 苏州中心 待定 50-1500 35000 0% 吴中大厦 40-50元/M2/月 200-400 51287 0% 新苏国际广场 12000 70-170 34328 31% 港龙财智国际 预计8000 40-70 70855 0% 国际科技大厦 预计7500 80-320 44558 0% 相城区 泰峰智汇总部 7000 50-100 12478 30% 嘉元广场 7500 60-230 29234 51% 创世纪大厦 8500 90-140 7591 84% 园区和吴中区在售项目较多，且园区在整体档次上明显高于其他区域 约53万方 二、宏观供需分析 区域 项目名称 租金水平（元/㎡/天） 园区 国际大厦 2.5-2.7 建屋大厦 2.2-2.6 中惠银龙大厦 1.7-2.2 东环时代广场 1.7-2.0 现代创展大厦 1.8-2.0 开元大厦 1.5 新区 金狮大厦 1.9-2.1（含物业费） 新地中心 2.1-2.5 金河国际大厦 2.0-2.2 华福大厦 1.5-1.8 中心城区 经贸大厦 2（含物业） 协和大厦 1.8-2..0（含物业） 丽景苑 1.8-2.0 吴商会馆 1.4 万达商业广场 0.8-1.0 泰华商城 1.2 华亭大厦 1.3 区域差异 三大区域整体租金价格水平差异明显，不同档次产品租金价格相差较大 园区写字楼租金水平高于新区和中心城区 园区高品质写字楼租金水平在2.2-2.7元/天·平米，中低档写字楼的租金水平在1.7元/天·平米左右 档次与租金水平关联度： 高档写字楼的租金水平在2.2-2.7元/天·平米 中档写字楼的租金水平在1.5-1.8元/月·平米 而低档写字楼的租金水平在1.2元/月·平米左右 不同档次写字楼的租金梯度明显 三大区域租金差异明显，不同档次写字楼租金差异梯度明显 二、宏观供需分析 中银惠龙大厦 国际大厦 世纪金融大厦 星海国际广场 代表性客户 苏南万科：1500平米 北京康捷空：500平米 代表性客户 通用电气：400平米 凯通国际物流：300平米 代表性客户 中海环球空运：300平米 恒逸软件：500平米 代表性客户 锦海捷亚货运：500平米 参数技术：200平米 目标租户 园区租户多以外资企业居多，带动了整个区域写字楼物业租售价格成为苏州最高，本项目主要抓取该区域因租售价格太高外溢的稳定发展型的本土企业 主要楼宇客户构成概览 三、微观分析 三、微观分析 园区主流办公楼单元面积集中在150-250M2之间，100-120M2也较多； 置地大厦 商旅大厦 月亮湾 紫金东方 建屋大厦 圆融广场 星虹国际 沸腾CBD 新天翔 高峰会 国际大厦 恒宇 星东环 环球188 1000M2以上 500-1000M2 300-500M2 200-300M2 100-200M2 100M2以内 房产、金融、地方国企自建自用或租用 工业园区内欧美客户比重相对较高 客源以苏州本地以及大陆其他地区的内资客户为主，外资总体所占比重较小；行业以房产为主 四、客户分析 园区是苏州市未来的开发重点，地产类企业占据相当高的比重 行业区分对写字楼产品面积需求差异明显，其中房地产、金融业需求偏大，而企业区域来源面积需求差异则相对较弱 四、客户分析 月亮湾商务中心区目标客户 金鸡湖CBD目标客户 高新商务广场、环球188、苏州中心 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队 本项目、星东环、恒宇广场、新苏国际广场 万达广场、创世纪大厦 港龙财智中心 项目资源逊于金鸡湖CBD，因此本项目在苏州写字楼市场上以第二梯队为最合适 项目写字楼物业属于苏州第二梯队，为精品办公写字楼 项目综合办公、居住、商业于一体，品质起点高 裙楼商业定位 中高档配套商业设施(设独立入口） 五、定位建议 目标客户以成熟发展型企业及一般投资客为主 公司类型：成熟发展型企业 员工人数：30～50人 人均面积：6～9M2 核心客户的需求面积： 180～450M2 主力产品面积：120～200M2；部分楼层设