2011年09月长沙汇金国际营销的策略的报告.ppt

周边配套介绍——用图片配以售楼小姐的介绍，生动的告知客户未来项目周边的配套生活。 配套展示 区域地图——项目区域模型介绍区， 将项目所在区域的商务战略地位全面展示给客户，给予客户一个最真实的区域理念与项目区域价值感知。 现场展示之——区域地图 优、劣幕墙材质对比 施工材质展示 精良的设备介绍铭牌 管线、照明系统展示 各类设备展柜 『样板层展示』 现场展示之——毛坯、设备材料展示区 通道进入样板区： 企业宣传墙 建发建筑理念宣传 建发品牌之路 通道展示 本项目的公寓可商可住，建议至少做三套样板房，在设计风格上分办公、居住两种。三合一的“资本王国”（三间打通做办公）、“财智坐标” （办公风格） 、总裁休息室（住宅风格）。 现场展示之——公寓样板间 精装公共空间 居住 居住 办公 办公 办公 推广策略——爆破式营销 拓客策略——定向营销 活动策略——圈层营销 高溢价营销 销售策略——分类系列化营销 1 价格策略——高价求利营销 2 3 4 5 销售：根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售 价格：以中高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润 高调推广，精准打击，引发市场关注，入市即红 拓客：客户定位为区域商务客户、投资客户，对其精准定位，采取定向方式进行拓展 活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与圈层营销 定 价 原 则 保证发展商利益最大化(溢价品牌) 充份尊重市场现状及条件 满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标 最大体现项目定位内在价值 定 价 方 法 市场楼盘比较法 通过市场比较法比较出项目的均价为：16000-18000元/㎡左右 运用市场比较法试测算公寓均价水平。 比较因素 权重 本案 保利国际广场 东塘瑞府 壹号公馆 分数 分数权重 分数 分数权重 分数 分数权重 地段 20% 100 105 21.00 85 17 105 21 交通状况 16% 100 90 14.40 95 15.2 105 16.8 产品综合素质 18% 100 105 18.90 85 15.3 85 15.3 周边配套 12% 100 90 10.80 100 12 105 12.6 内部配套 11% 100 105 11.55 80 8.8 80 8.8 升值潜力 10% 100 100 10.00 90 9 100 10 物业形象 6% 100 105 6.30 80 4.8 80 4.8 开发品牌 4% 100 105 4.20 80 3.2 80 3.2 规划规模 3% 100 105 3.15 80 2.4 80 2.4 总分 100% 100 100.30 87.70 94.90 类比项目均价 20000 11000 16000 比准均价 19940 12543 16860 权重 0.4 0.3 0.3 本项目均价 16797 2011 10月 11月 1月 2月 12月 3月 4月 推广主题 工程进度 营销举措 样板展示到位 取得预售许可证，围墙、现场导示到位 注：写字楼和别墅不进行集中开盘，根据客户情况进行平推。 局部立面外露、楼体广告 5月 公寓推广全面开展，公寓团购洽谈；写字楼大客户拓展；“财富之夜”活动 公寓推广延续 别墅客户拓展 “大企业入驻签约仪式” 延续户外、网络等长效广告 项目营销铺排： 营销节点 11月中公寓首次开盘，推出400-500套 1月初公寓加推，推出200-300套 3月份公寓二次加推，推出200-300套 5月份公寓三次加推，推出200-300套 整体形象立地，地标、墅质商务晶合体 公寓形象立地， CBD国际主人，商务生活会所 产品价值立地 以下推广策略主要是针对本项目的公寓产品 写字楼产品 营销策略 contents 写字楼的营销策略 写字楼的客户策略主要借鉴 我司操作的央区物业·友阿大厦的成功经验 1、写字楼客户策略 通过大客户渗透式战术， 创新、高效的营销模式，硬战团队， 获得开发商的高度评价。 成立“大客户经理部”，利用置业通多年积累的大客户资源进行点对点重点突破。 与所有的银行总部进行恰谈，在无售楼部的情况下引进光大银行总部。 友阿大厦大客户拓展完美攻坚战 友阿大厦已进驻的知名企业 真维斯长沙分公司 联想长沙分公司 省黄金管理局 中国光大银行 国华人寿 五十七度湘管理公司 神风科技 介质营销： 置业通多年来注重加强与各类人群中间介质体的联系与沟通，并与之建立良好关系。通过该渠道可以与目标客户群进行有效沟通。 各商会联络人 地州市驻长代表 各企业家协会联络人 私人理财顾问 各类经纪人 客户风暴计划 ——