2013年合肥53°世界名酒文化广场营销的策略的方案.ppt

我们始终追求……;解题大纲 ;我是谁 在何处 对谁说 说什么 怎么说 如何做;;地块背景;区域背景/发展现状; 区位优势：地处城市向南咽喉要道，区位优势巨大 处于徽州大道和繁华大道交汇处，具有良好的昭示性和交通通达性，东西南北穿越城市，交通优势潜力巨大； 距离城市各个中心节点（滨湖区、经开区、四牌楼、马鞍山路等）均具有极好的交通通达性； 目前仅一条公交车路线，连接淝河镇和经开区；;区域背景/区域价值;区域背景/区域规划;区域背景/区域规划;; 商业市场研究;商业市场/商业格局;商业市场/商业现状;商业市场/规划导向;商业市场上年表现不佳，供、求、价均出现下滑，投资客热情下降，对于价格的支撑力度下滑，从一级市场表现来看供应量下滑局面将有所改观。;;;商业综合体爆发式增长的同时，商业发展呈现同质化、主题化和高端化趋势，集中式商业可为项目塑造品质化的商业形象。;1;;商业市场/区域商业;;办公市场研究;合肥写字楼市场集群化、细分化程度逐渐加深；整体品质已不逊于一线城市。;写字楼市场/市场发展格局;;;;写字楼市场近年呈现井喷式增长，成交均价稳步攀升，反映写字楼价值在逐渐释放；但存量加增量累计342.56万方，写字楼市场供销差压力巨大。;区域内商务办公氛围较为薄弱，但随着徽州大道总部经济、高端商务的开发和发展，未来高铁区域潜力较大。;;合肥办公市场格局已成型，商务集群认知已形成；本区域商务气氛现状薄弱，随着高铁片区的快速发展，商务办公潜力较大。;酒店市场研究;酒店市场/运营情况;酒店市场/需求特点;时间节点安排;经典案例一：“主题文化展示+多业态组合”类综合体;北京国投广场整体风格高端奢华，商务气息浓郁; 特色酒文化主体购物中心，打造国际化高端商业模式;成功运作的必要条件： 选址：北京西站加双地铁加西二环等多维交通网，城市重点发展板块，发展潜力巨大； 业态定位以特色酒文化主题式购物为主，进行多业态娱乐引导式消费；首创高端不可复制的发展平台，引领中国酒业迈入国际之巅； 建筑形态结合自然优势资源，打造北京顶级商务休闲中心； 消费群定位：高端酒类专业人士、???地中高端白领及其他高消费群体 ;经典案例二：“一站式购物广场+商务体”类综合体;案例启示本案： 在建筑结构的设计过程中，高层商业平面整体连接（不用连廊），有效营造整体商业氛围； 高层采用中庭+采光顶，引导消费者人流动线，并且建议在商业中间做一个中庭，起到良好的采光作用。;; 区域属性导入客群分析 产品属性导入客群分析 合肥在售投资项目导入客群分析 小 结 ;由区域属性导入客群分析;产品属性导入客群分析;客群分析 本案客群;客群分析 本案客群;写字楼;;形象定位;形象定位;七大核心价值，不可复制的项目资源，奠定华东首席酒文化商业中心;形象定位;高铁南站 30万方 世界名酒文化商业中心;形象定位;形象定位;形象定位;强化优势——从本体、客户、竞争三个角度，提取写字楼优势价值;发现项目的另一面—— ——观点背后的关键词;项目形象呼之欲出; 世界商务 影响合肥;建议案名：53°商务大厦;; 直接销售 带租约销售 返租销售;一、直接销售;二、带租约销售; 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。;三、返租销售;2、 长期返租销售（一般为十年）;;商业部分 案列借鉴;1、目前市场返租项目众多，基本出现在城市副中心 2、独立产权街铺（含内街）更易被消费者接受，但此类项目推出较少 3、返租：一次性直减的返租，基本设置在前2-3年，个别4年，4年以上的目前没有 年返比率：集中为5%-9%；回购政策：较多项目推出，集中在成交总价的1.2-1.6倍之间 4、销售较好的都为产权分离商铺（返租年限长)，面积小，总价低，主力面积20-30M2 5、面积较大、总价较高的项目销售则较差（部分项目推出时间长，时间换空间，也已接近去化） 6、商业项目均有明确定位，伴有招商实施，销售皆有招商支持;;写字楼部分 案 列 小 结;目前合肥市场上写字楼产品存货量大，竞争激烈，较难去化。购买后自用的客户占多数，使用返租模式可抢占投资性客户的市场。 引进大型企业可提升项目形象，加强客户信心。; ; ; ;;;项目开发及销售步骤;整案推售节奏安排;;为整盘能成功去化，并铸造项目辉煌;以世界名酒为核心，包容酒店、珠宝、名车、高端餐饮等多种业态;签约世界顶级酒店;携手电商知名品牌酒美网，打造华东首席世界名酒线上线下交易展示平台 本案通过与酒美网携手打造交易平台，让本案世界酒文化广场定位更能落在实处； 酒美网交易平台的打造将丰富本案项目传播，利用酒美网在电商中的影响力为项目营销造势； 平台建成后