戴德梁行2008年度深圳市中山公园项目服务建议书.ppt

明确项目的总体定位 客观、中立、系统的市场分析 完整、系统的策划 与项目定位相适应的运营方案和计划 确定各阶段的发展战略和建设节奏 确定产品构成和最佳的空间发布 系统的营销推广计划和代理制度 完整的经济效益评价方案 解决问题的关键： 项目应关注的方向 : 城市综合体物业中各种功能的关连、分布、规模比例 ; 项目综合性功能的最大竞争力的发挥; 恰当地表现标志性和超前性; 项目的可达性和聚集性; 项目的目标定位和各功能不同目标定位的协调. 协助明确项目整体工作计划及首期工作计划； 指引规划师完成总体概念性及控制性规划设计; 指引建筑师完成首期规划及建筑方案设计; 清晰资金运营方案 ; 清晰产品框架构成与运营方案; 清晰产品构成与营销战略; 工作的目标 前期市场研究及策划 戴德梁行服务范围 服务内容分解 第一阶段 项目定位的可行性研究及概念方案 工作方式将建立模型，分析各种销售型产品/非销售型产品的不同组合下的不同投资收益状况， 从而选择适合贵公司的形态。 服务成果提供项目初步定位的模拟方案，包括定位的可实施性、概念规划方案的具体排布，使方案在合理的前提下更加优化，并在各模型模拟的前提下，直观的在未来收益下选择适合的发展方向。 提交报告《项目市场研究及概念初规》、《项目可行性研究》。 第二阶段 项目报批方案跟进及调整 工作方式实时跟进。根据第一阶段成果提交的状况，完善及修正，并随甲方要求对新的规划要点及用途的更改提供可参考意见。 服务成果配合发展商对项目在审批过程中需要调整和上报的方案进行修正，提供各规划数据的计算方案和优化组合方案。 提交报告《项目可行性方案修改》、《项目规划方案调整》。 服务内容分解 工作方式阶段性汇报及方案论证。与设计院紧密配合，将前期市场研究及定位的成果与规划方案的融合达到最优化。 服务成果 对开发产品成本作出详细策划，明确我们各样产品 组成以及产品具体的组成比例； 销售类产品的财务收益整体情况与非销售类产品的财务收益情况；各种产 品的市场营销推广与处置的策略； 指导项目详细规划与建筑单体设计，全盘了解各种产 品的财务收益。 第三阶段 项目完整策划及成形方案 服务内容分解 提交报告《项目运营策划方案[完整版]》。 报告在市场研究中，重点拟出（包含但不限于）： 物业市场：商务公寓、主题式酒店、社区配套商业的市场分析及研判； 专项市场：休闲娱乐度假市场、城市综合体、景观物业的市场分析； 城市综合体复合项目发展模式与运营模式专题研究 ； 在项目运营计划中，重点对： 开发短期计划、中期计划、长期计划 、 整体社区核心价值和附加价值建设 、核心产品的运营 、公建配套的运营做出细致的方案。 服务内容分解 在项目整合营销战略中，重点对： 总体产品价格的预测 、 产品的营销战略、 产品的价格预测 、风险规避及控制进行计算和建议。 在项目投资经济效益分析中，重点对： 项目开发成本估算、 项目开发费用估算 、项目投资进度 、 资金筹措与投入计划 、项目经济效益评估 、盈利能力分析 、盈亏平衡分析 、敏感性分析 、项目开发风险分析进行研判。 服务内容分解 在规划方案中，重点对： 不对物业形态的关联及互补做出分析及排布；主题式酒店的风格规划、公寓的功能建议、外部形态风格描绘等。 服务内容分解 End of Report Thanks! 11th Aug 2008 * * * 进入2008年以来，政府主要的调控目的： 抑制持续高位的通货膨胀； 减缓负利率带来的人民财富缩水以及政府加息压力 进一步降低整个银行系统的不良贷款风险； 通过2008年5月的宏观数据可以看出： 2008年5月CPI同比增速下降至7.7%，通胀压力略有减缓，但预计未来1-2个月仍将处于7.5%-8%的高位； 政府2008年将CPI总体水平控制在4.8%以内的压力较大； 因此，仍将会加大宏观调控力度； * 2008年上半年，央行共上调准备金率5次，上调存款准备金至17.5% 的历史最高点，共冻结资金约12,000亿元,约占2006-2007年2年冻 结资金量（24,600亿元）的50%; 虽然存款准备金率已上升至17.5%的历史高位，但政府未来仍将会更 多的采取提高准备金率的调控手段来控制银行体系的信贷规模，进一步 降低流动性； 下半年存在加息可能性，但调控幅度应当较小； 加息可能性： 长期高通胀对政府加息有一定压力； 存款准备金率处于较高水平，可能会采用加息手段； 调控幅度较小： 中美间仍然存在利差； 银行不良贷款率仍处于不合理空间； * 2007年1月16日，国家税务