2014年衡水精信地产致雅园的项目营销提报.ppt

致雅园·精信地产 开启全家庭型舒适生活 1.3提炼项目推广基调 CUSTOM ENVELOPS ENJOY PRIVATE LIFE 致雅园·精信地产 学府区上学就在家门口 1.3提炼项目推广基调 CUSTOM ENVELOPS ENJOY PRIVATE LIFE 致雅园·精信地产 滨湖新区精品生活住区 1.3提炼项目推广基调 CUSTOM ENVELOPS ENJOY PRIVATE LIFE 致雅园·精信地产 衡水最具性价比住区 1.3提炼项目推广基调 CUSTOM ENVELOPS ENJOY PRIVATE LIFE 致雅园·精信地产 新青年必须有一套 1.3提炼项目推广基调 CUSTOM ENVELOPS ENJOY PRIVATE LIFE 致雅园·精信地产 70米超大栋距?户户观景 1.3提炼项目推广基调 CUSTOM ENVELOPS ENJOY PRIVATE LIFE 》项目前期剖析： ? 目前阶段地产项目区域性严查，房地产市场较为冷淡； ?项目规划、户型已定，户型问题无法更改； ?片区内同类型项目较多竞争较为激烈； 》项目操作终结目标： ?强市做影响，淡市做价值，打造最具价值影响力住区； ?推盘节奏把控，房源优劣的合理化组合市场去化； ?基于销售价格及策略，进行价格调整和创新销售模式。 面临困惑： 核心思想： 2.1项目整体推盘节奏 技术指标：占地600亩，建面147万㎡ 开发商：河北鹏福房地产开发有限公司 均价：高层均价4100元/平，洋房均价：6000元/平 优惠：一次性92折，分期95折，首付40% 99折 首付60% 98折. 老带新活动:高层1000元购物卡奖励 洋房平层3000元购物卡，洋房跃层5000元购物卡 主力户型：130㎡三居 119㎡三居 99㎡三居 客群：市区中高薪阶层 滨湖国际 技术指标：占地4.6万㎡ 建面14万㎡ 开发商：衡水中天置业房地产开发有限公司 均价：高层均价4000元/平米；小高均价4100元/㎡ 优惠： 40%-20元；50%-40元；60%-50元；全款-100元 面积：80-126㎡ 优势：稀缺10+1产品以及教育资源 主力户型：115㎡三居 105㎡三居 100㎡三居 客群：以周边村镇以及周边下县首改及刚需为主 滏东尚城 2.1项目整体推盘节奏 竞品格局 技术指标：占地10万㎡ 建面9.2万㎡ 开发商：衡水河建房地产开发有限公司 面积区间：在售2#和3#，面积为56-110平米 均价： 均价4300元/㎡ 全款97折，贷款自己申请 优势：周围配套齐全，紧邻衡水中学 主力户型：92㎡三居 89㎡两居 54㎡一居 客群：主要以周边村镇以及周边下县首改及刚需为主 中和金佰 潜在项目 联众伟业 元亨公馆 2.1项目整体推盘节奏 竞品格局 金域蓝湾 技术指标：占地40万㎡ 建面97万㎡ 开发商：衡水天正房地产开发有限公司 面积区间：在售6#.8#和2#，面积：119-170平米 均价： 均价5500元/㎡ 全款优惠150元/㎡ 优势：周围配套齐全，紧邻青年公园、德隆超市 主力户型：170㎡四居 133㎡三居 119㎡三居 客群：主要以市区首改及多次改善型为主 技术指标：占地26.6万㎡ 建面90万㎡ 开发商：河北博宏房地产开发有限公司 面积区间：在售6、7、9、10、11#，面积：98-138平米 均价： 均价5000元/㎡ 优势：周围配套齐全，百货大楼、阜丰小学、青年公园 主力户型：110㎡四居 125㎡三居 98㎡两居 客群：主要以市区首改及刚需为主 在水一方 2.1项目整体推盘节奏 竞品格局 天玺香颂 本案 滨湖国际 滏东尚城 竞品区域位置分析 三级竞品： 金域蓝湾位于红旗大街与永安路交口东行100米路北 在水一方位于红旗大街与永安路交口东行100米路南 二级竞品： 天玺香颂位于南环路与红旗大街交口北行西侧 滏东商城位于南环路与红旗大街交口东行西侧 一级竞品： 滨湖国际红旗大街南段啤酒厂南行500米路东 金域蓝湾 在水一方 发展角度：衡水处于房地产开发的高速发展阶段 产品角度：区域项目物业形态及项目品质差异化明显 户型角度：区域内项目主力户型110-130三居室 客群角度：区与内客群以刚需为主改善型为辅 价格角度：区域高层价格4000元左右受工程影响较大 营销角度：大盘传播面广活动多，小盘宣传较为单一 上海公馆&恒丰理想城，低首付（一成） 政策角度：河北省严查力度较大，多数项目速度放缓 竞品分析小结 ? 国家政策调控，市场压力大 周边楼盘较多，竞争压力大 如何打开项目前期市场？ 强市做影响 淡市做价值 低开高走为本案价格策略核心 风险：项目品质、园林