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2015电大《资产评估》作业形考册（大题）答案 资产评估作业答案作业1简答1、资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估工作原则包括：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。资产评估经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则。如按独立原则的要求，评估工作始终要坚持站在独立的第三者立场评，估机构是独立的社会中介性机构，在评估中处于独立地位，不能为资产业务各方的任何一方所左右，评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。如果有利益关系应当回避。2.资产评估假设包括：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。公开市场假设是对资产拟进人的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。这两项假设是市场法评估资产的基础。持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。它是成本法评估资产的基础。清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。它是清算法评估资产的基础。评估报告中应包括资产评估假设。作业2计算题1.重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）2．解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04（注： 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C???成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。）（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：交易实例A及C使用年限修正系数＝[1-1／（1+8％）30]÷[1-1／（1+8％）35]＝0.9659交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995交易实例B的个别修正系数＝1.03交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995（5）计算待估土地初步价格。A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。作业3计算题1.解：由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。计算过程如下：第1～3年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30（元）第4～5年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20（元）第6～8年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10（元）评估值=[30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）1]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）2]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）3]+[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）4+[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）5 +[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）6+[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）7