东莞鸿福地块发展的研究物业建议的方案41P2009瑞峰置业.ppt

盈锋商务中心 本 项目销售周期较长，超过了1年，其销售价格较高且面积偏大，其中有一部分是复式的写字楼，市场需求有限，整体的出货速度因此较慢。 近期出货情况 财富广场 体量 2栋16层写字楼，共256套 销售周期 11个月 余货 约142套（此为根据网上签约情况统计数据，其现场销售反映仅有10余套可售） 户型尺度 建筑面积区间130－250㎡（少量100㎡以下单位早已售完） 产品优势 地段＋设计创新＋高配置（超甲级写字楼） 营销手段 “中央商务奥斯卡”的高端形象定位，炒作前景 销售形式 毛坯出售 实收均价 9500元/㎡ 自用/投资比例 4：6 产权属性 写字楼 产品跟销售情况 财富广场 硬件项目 配备标准 停车位 350个（含地面） 电梯 三菱电梯，载重1200公斤，16人 标准层总面积 5梯8户， 标准层总面积840㎡ 公共室间标准 走廊宽2.5米，层高3.3米（暗梁设计） 公用设施 自身商业 空调系统 每户独立空调 智 能 化 网络通讯 每套预留网络、通讯接口 消防 每户装有自动报警、自动喷淋装置 内 部 装 修 大堂/电梯厅 9米挑高大堂，每层50㎡的电梯大厅 走廊 走廊玻璃间隔 个体单元 室内毛坯，水、电到位 卫生间 每层配备男、女公共卫生间各1个，同时各单元也预留了给排水管 交楼标准 毛坯交楼，客户可根据需求自由打通组合 硬件配套 财富广场 本项目共两栋，其中一栋开发商自用，可销售的仅有一栋，开盘三个月基本已销售70%左右，目前剩余10几套，已不对外销售。 近期出货情况 未来一年潜在项目情况 项目 产品区间 货量 预计入市时间 台商大厦 写字楼 200－500 ㎡ 约200套 2010年下半年 海德广场 总建面217000 ㎡，分为酒店、商业、写字楼 2011年 丰泰广场 —— —— 2010年下半年 未来一年中心区写字楼潜在的项目共三个，目前均已封顶，三个项目集中在鸿福路，会展中心附近。据调查的资料可知，三个项目均为大面积的写字楼，特别的是台商大厦，其面积区间在200-500平米之间。可见未来写字楼市场，大户型面积将占较大的比例。 小结市场情况 现市场纯写字楼存量不大，未来一年市场新项目仅三个，货量也不多 未来市场写字楼以大面积的户型为主 近期市场去货以小面积户型的写字楼去货为主，小面积写字楼市场需求潜力大 在售写字楼大堂品质感较强，硬件设施等配置要求较高 写字楼未来小面积户型市场空间较大，但品质及硬件设施要求也将逐步提升… 篇三,已售写字楼经营概况 中心区已售写字楼租赁情况 项目名称 出租价格 出租率 管理费 华凯大厦 35-40元/㎡ 70%左右 3.5元/m2 金盈大厦 35-40元/ ㎡ 75%左右 3.3元/m2 胜和广场 30-35元/㎡ 75%左右 3.8元/m2 华凯广场 40-45元/㎡ 85%左右 3.8元/m2 第一国际 25-30元/㎡ 80%左右 3.8元/m2 国际商务大厦 25-30元/㎡ 90%左右 3.5元/m2 南城商务大厦 28-35元/㎡ 85%左右 3.5元/m2 腾龙商务大厦 25-30元/㎡ 60%左右 3.5元/m2 鸿基大厦 25-30元/㎡ 75%左右 2.8元/m2 鸿福楼 25-30元/㎡ 80%左右 2.8元/m2 从右表可以看到中心区已售的写字楼整体的租赁情况均比较理想。其空置率基本保持在都25%以内，地块所在位置的洪福西路出租率更高达85%左右。 整个中心区写字楼品质均较好，档次也较强，租赁情况良好，但租金水平还是保持近几年的状态。 项目名称 地理位置 公司业态特点 华凯大厦 胜和路 有较多欧美企业入主，入驻率较高 金盈大厦 胜和路 贸易公司、保险公司、地产公司 胜和广场 胜和路 有较多保险公司与金融证券公司 华凯广场 元美路 电讯公司、地产公司、工程设计公司 第一国际 鸿福中路 各类型公司皆有 国际商务大厦 鸿福西路 各类公司，入驻率极高 南城商务大厦 鸿福西路 各类型公司，入住率较高 腾龙商务大厦 鸿福西路 商业氛围及办公配套差，入驻率底 鸿基大厦 鸿福西路 装饰公司、园林设计公司等 鸿福楼 鸿福西路 广告礼仪公司、装饰公司等 中心区已售写字楼业态情况 从右边可以看到，中心区的 写字楼主要集中在洪福西路及胜和路，其租赁情况较理想，也是因为其交通便利，区域价值高。因此也吸引了投资科对该区域写字楼的关注。进驻企业主要以保险、贸易、广告、地产等业态为主。 篇四,片区写字楼客户访谈 通过写字楼客户访谈，为项目定位及发展提供准确的方向… 访谈方式 电话访谈形式 访谈数量 电话访谈了共150个客户，其中有效客户有142个 访谈对象