山东房地产价格房屋空置率及居民收入关系实证分析.docVIP

山东房地产价格、房屋空置率及居民收入关系实证分析 　　一、住房制度改革和价格基础 　　1.山东房地产价格水平变化 　　房改以后，居民住房从实物分配方式转为货币化，加大了居民拥有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，国家着力引导的住房消费，作为新的经济增长点，促进了山东房地产业的发展，房地产开发投资占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地产开发投资占GDP的比重只有0.61％，到2004年上升到了4.94％，房地产开发投资猛增，促进和满足了居民住房的要求和标准，城市人口大量增加，使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动，使房地产价格水平发生了较大的变化。? 　　房地产价格水平提高显然来自于经济本身的复杂性，但供求矛盾依然是决定价格的主要因素，而且房地产需求的无限性和房地产供给的有限性，决定了房地产价格受需求变化的影响更大。从主要的方面观察，山东房地产价格水平上涨的成因来自以下几个方面： 　　(1)城市化进程加快。2004年山东城镇化率达到43.5％，比2000年扩大了5.3个百分点，新增城镇人口560万人，按当前平均居民水平测算，仅新增城镇人口需约建筑面积1.5亿平方米的住房，而同期山东商品住宅竣工面积只有0.75亿平方米，供求差距相差一倍。而从城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关性看，山东城镇化率与各类房屋销售价格指数、土地交易价格指数呈高度正相关，与房屋租赁价格指数的相关性较低。这也说明，山东城镇化的迅速发展对住房（包括新建商品房、二手房）、办公楼、商业用房、其它用房以及用地等各类房地产产品的需求增加，从而拉动价格的上升。数据还表明，现阶段人们更希望拥有自己的住房加之流动人口偏少的影响，房屋租赁市场需求不足，价格总水平低迷。 　　(2)供需比例扩大。1998-2004年山东商品房销售面积与当年竣工面积之比呈现逐年扩大趋势，大量的历年空置房屋被消化。1998-2004年山东商品房竣工面积累计增长303.01％，其中住宅累计增长312.23％ ，而商品房销售面积累计增长505.41％，其中住宅累计增长511.74％。同期，商品房销售价格指数累计上升25.2％，其中住宅价格累计上升25.8％。数据表明，山东商品房销售面积增幅明显大于竣工面积增幅，居民住房需求逐年扩大，推动了商品房价格的上升。 　　(3)住房面积、质量和功能明显提高。截止到2004年，全省城镇居民人均住房使用面积已达到20.16平方米，二居室以上套房拥有率占85.12％，个人产权拥用率达91.88％。全省城镇居民住房拥有独用自来水的占91.81％，厕所浴室设备齐全的占59.52％，具有空调、暖气等取暖设备的占75.91％，使用管道煤气、液化石油气的占93.98％。显然，房屋的建筑面积，建筑质量，科技含量提高改善了居民的居住条件，同时建设成本增加也推动了房价提高。 　　(4)城镇居民收入水平快速提高。2004年，山东城镇居民人均可支配收入达9437.8元，比上年增长12.4％，比1998年增加了4057.72元，增长75.42％，年均增长9.8％。 　　二、房价和房屋空置率、居民收入之间的关系 　　从居民住房的市场化进程分析，住房完全货币化的这些年，山东房屋供应能力是不断增强的，城镇居民收入不断增长，居民居住环境也得以前所未有的改善，房价也不断的提高。房改期间，每一次房改政策出台，国家在定价机制上都充分考虑了购房者的实际支付能力，考虑到了房价和工资收入的比例问题。住房分配制度货币化之后，政府在房价的具体管理方面逐渐弱化，而由市场进行调节，故房屋分配货币化以后的历史时期的房屋价格水平和居民的实际购房能力是否相匹配，保持怎样的房屋空置率才能使价格水平趋于平稳，事实上已成了一个全社会关注的问题。 　　1.房屋价格与空置率、居民收入之间的关系 　　(1)房价与空置率之间的关系 　　第一，显然，空置率是从供应的角度分析问题。通过山东1998-2004年商品房销售价格指数与商品房空置率变动趋势图看出，价格和空置率的发展呈反向变化，空置率越低价格越高，空置率越高则价格越低，反映了最基本的价值规律。1998年，山东商品房空置率为35.07％，2004年下降到15.04％，与此相反，商品房价格指数由1998年的同比上升0.5％扩大到2004年的同比上升12.3％。房屋价格对房屋的供应量而言，非常敏感。 　　第二，房价和空置率的相关关系。做房价与空置率二者的散点图，则表现出此消彼长的显著线性负相关关系，相关系数为0.9511。 　　1998-2004年山东商品房空置率（设为X）对商品房销售价格指数（设为Y）一元线性回归方程如下： 　　Y=19.96-0.61X （F=47.44） 　　（t=8.6）（t=6.8） 　　各项参数呈显著性，该模型充分有效。说明1998