中原2013年1月上海宝山月浦新城的项目前期的研究的报告.pptVIP

宝山月浦新城项目 前期研究报告 中 原 地 产 2013.1 面对地块数据 中原该如何思考?? 金地艺境旭辉澜悦湾 我们首先想到的是两个同类案例 地块位置 东至规蕴川路，南至月巷路，西至规划月富路，北至规划月盛路 出让面积 约6.6公顷 容积率 C-2-A：R≤1.4 C-2-B：R≤1.6 住宅建筑面积 85975㎡ 商业住宅面积 5600㎡ 绿地率 40% 建筑密度 按已批规控执行 ≤25% 楼板价 3721元/㎡ 备注 90㎡以下住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的20%，计17195㎡； 全装修住宅建筑面积占总住宅面积的30%，计25793㎡； 经济适用房建筑面积不低于地块住宅总建筑面积的5%，计4298㎡； 六层以下（含六层）住宅，应统一设计安装太阳能热水系统； 时间段 成交均价 成交套数 价格浮动比例 2011年7到9/24日 21554元/㎡ 435   2011年9/24至10/6 17072元/㎡ 375 下跌21% 2011年10/7至10/31 18680元/㎡ 210 上升9% 2011年10/31至2011年底 17208元/㎡ 375 下降8% 均价合计套数  18823元/㎡ 1395套   中原项目 宝山大场金地艺境 2012年年初热销项目 全年共回笼资金8.8亿 中原销售业绩占总量75% 项目情况与本项目类同 宝山外延\远离地铁\现状无规划无配套 第一次开盘当日完成销售率85% 第二次开盘当日完成销售率80% 第三次开盘当日完成销售率90% …… 中原项目 宝山罗径旭辉澜悦湾 成交日期 成交套数 成交总价(万) 成交均价 2012年2月 118 8841 9339元/㎡ 2012年3月 209 16610 9339元/㎡ 2012年4月 85 7199 9552元/㎡ 2012年5月 126 10840 9857元/㎡ 2012年6月 139 12467 10037元/㎡ 2012年7月 102 9449 10113元/㎡ 2012年8月 114 10584 10342元/㎡ 两个项目都是宝山外围板块项目 在他们开盘前当地项目只能吸引本地及周边客群 都创造了当时的销售奇迹 都成功导入了外围市中心客群 都以低开高走的均价走势达成开发商利润目标 他们的共性是 价格+渠道+适度的产品力 沿着成功经验,我们回到项目本体 值得关注的一个数据 项目住宅容积率： 1.4 C-2地块 中小体量 住宅容积率在1.4 自身配有5600㎡社区商业配套面积 月浦生活配套主要集中成熟的月浦中心镇区主干道德都路； 地块所处沈巷社区，仅有基本的日常生活配套，档次较低，生活需要通过中心镇区配套来完善； 地块距离月浦镇中心约2公里。 现阶段周边工业形象严重，居住环境欠佳   指标 等级 诠释 属性 区域 属性 区位/交通 三级 属于上海远郊地段，与市区联动性较弱 目前交通方式为公路和轨道+公交，短期内出行状况难以有效改善 月浦板块将发展为以宝钢为主的产业配套区，沈巷将建设成为板块第一个实现居住功能转移的居住区 城市远郊外围区域 具备一定交通导入功能 产业配套+居住功能转移区域 配套 四级 目前仍只能主要依靠老镇配套，有一定距离 配套滞后 环境 四级 目前工业厂房、高压线、民房形象影响严重 整体规划较好，具备一定卖点，但短期内形象大幅度提升有难度 中低端居住区 发展 三级 典型的城市外围较封闭区域，有区域客源支撑，并有向泛区域客源发展趋势 发展处于起步阶段，供应规模不大，需求较旺盛 价格处于低洼层级，具备一定上涨空间 沈巷目前为月浦房地产开发重点区域 半封闭成长型区域 小片区为当前开发重点区域 周边区位/配套/环境/发展规划四大指标，皆处于三四级阶段 本报告解决问题 问题一： 这样的地理环境，我们该占位何种市场 问题二： 客户在哪里，是否有升级和外延的可能性 问题三： 根据容积率推断产品，对应市场适合做哪类产品 问题四： 如何确保项目销售速度与利润 市场认识， 解构竞争格局 KEYWORD：板块认知市场竞争 罗店、罗径、月浦 开发较晚，呈目前宝山区域价值洼地 板块 名称 板块 均价 月均 去化 公寓 存量 张庙 23404 17.7 210 淞南 高境 23234 117 382 杨行 15709 150 1431 淞宝 26031 1.7 65 月浦 11951 107 564 宝山各板块商品住宅成交（2012 .1-11月） 月浦板块沿1#3#号线 面临两层梯级拦截 其中以杨行存量最大 月浦板块位于宝山区东北角，紧邻罗泾、罗店、杨行三大板块； 项目所在月浦板块目前仅三个项目在售，多为中低端刚需项目，价格水平在11500-13000元/㎡之间； 罗径板块目前仅两个项目在售，价格水平为宝