银行在建工程抵押评估和案例分析.ppt

第四部分 在建工程抵押价值评估 针对在建工程房地产抵押价格的评估范围和特点，特别是在建工程权益的相对确定这一主要特性，要求评估人员对资料收集更严密全面。除收集一般的权属证明资料外，还应更重视对“施工方出具的工程款支付凭证(或者书面支付承诺函)”、“《房地产登记册》——房屋状况及产权人、土地状况及预告登记状况信息和房地产他项权利登记信息”等资料的收集，明晰法定优先受偿款项的金额。 二、在建工程抵押价值评估资料收集及踏勘要求 * 第四部分 在建工程抵押价值评估 在建工程存在差异性大、专业技术性强等特点。评估人员在抵押评估中，在对借款人提供的有关情况和资料进行比照核实的同时，还应当对评估对象进行实地查勘，将评估对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。 二、在建工程抵押价值评估资料收集及踏勘要求 * 第四部分 在建工程抵押价值评估 在建工程房地产涉及的种类较多，往往包括不同用途的工业厂房、商品住宅、商办大楼等物业，其结构各异，专业程度不同，要求评估人员对建筑知识有较全面的掌握，在查勘时对不同类别建筑的结构构造、施工特点等状况要有比较全面的了解，采集估价对象房屋开间、进深、层高等对造价及可利用性有特殊影响的数据，并结合相关图纸，对评估对象的坐落、四至等情况进行再次核查，对工程施工节点做出判断。必须指出，评估调查人员于评估时点在进行工程形象进度判断时，应当引起足够的重视，并保持必要的谨慎。 二、在建工程抵押价值评估资料收集及踏勘要求 * * （一）对在建工程类押品权属资料的要求 总行《押品价值评估流程管理办法》对在建工程类押品权属资料要求：主要分为土建工程和设备安装工程两类。 　　土建工程类，主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目批准文件、开工证明、工程预决算书、阶段性工程决算书、建筑工程图纸等证明权属的文件及附件，还包括已投入在建工程的工程款、施工合同等书面材料。出让的土地还应有《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证、用于销售的还应有《商品房销售许可证》、《商品房登记备案证》及商品房销售情况表；对于已部分抵押在建工程，还须提供《抵押合同》。 　　设备安装工程类，主要包括设备安装工程合同、设备购置发票、设备购买合同等证明权属的文件及附件。 第四部分 在建工程抵押价值评估 三、总行对在建工程抵押价值评估提供资料和情况的要求 * （二）对在建工程类押品评估流程影像资料的要求 　　（1）现场勘察报告、调查表及人员入景照片； 　　（2）规划建筑面积和其他规划指标； 　（3）房产面积测绘报告； 　　（4）施工方、建设方和工程监理方三方共同出具的专业工程进度报告； 　　（5）工程款支付凭证明细清单，清单需包括工程款支付日期、付款单位、收款单位、款项名称、凭证类别、金额等内容； 　　（6）工程结构、已建成建筑面积、已投入工程款、预付款和应付款（材料款、设备款和施工款等）、已完成工程量、续建工程量；施工进度、建设周期等； 　　（7）《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》规定的其他有关资料； 　　（8）其他。 第四部分 在建工程抵押价值评估 三、总行对在建工程抵押价值评估提供资料和情况的要求 * 根据总行《在建工程抵押价值评估规范》：在建工程类押品评估原则上优先采用成本法，推荐使用两种（含）以上评估方法，最终结果根据加权平均值进行计算，权重应谨慎确定。 第四部分 在建工程抵押价值评估 三、在建工程抵押价值评估方法 * （一）成本法 成本法评估要点： 1、成本法评估基本公式为： 在建工程价值=估价对象对应建设用地使用权价值＋前期工程及其 他专业费＋形象进度对应（建筑安装成本＋管理费用＋开发利润）＋资金成本－调整 　　 调整数值须在综合考虑在建工程实际建设进度、贬值因素、政策因素及其他影响抵押资产价格的因素后谨慎确定，并须在评估报告中予以详细说明。 　　 2、估价对象对应建设用地使用权价值，应为评估时点的客观市场价值，可利用基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、市场比较法等方法求取。 第四部分 在建工程抵押价值评估 三、在建工程抵押价值评估方法 * （一）成本法 成本法评估要点：