北京大兴区福泰博元商业的的策划.docVIP

福泰博元商业策划 “Living-mall”的概念，最早来自台北，是一种台北温情和商业娱乐的结合，它可以满足“逛”街的乐趣和一条龙的生活方 式，强调“生活格调与居住质量”，其目标瞄准为住宅服务的一条永续经营的百年老街。　　LIVING MALL 属于 MALL 时代的一种创新产品。它与 SHOPPING MALL 的最大区别是前者以休闲方式为导向，注重体验式情景消费，主力店大多不以购物中心为主而是以餐饮或休闲业态为主；而后者注重的是复合型消费业态集合体，主力店基本都是以购物中心为主。 Livingmall作为shoppingmall在二级商业开发中的一种商业新形态，它既不是简单的社区超市的概念，也不是通常意义上理解的超大体量、超豪华商业配置、超强商业组团阵容的大都市商业中心概念，而是结合城市二级副中心或是二级城市的商业发展现状所提出的商业整合新概念。　　就本案的开发面积8.4万平方米的体量与功能以及土地价值属性来讲，非常符合LIVING MALL这一特征，但也应当客观的指出在一个区域经济不太发达，消费能力目前有限的卫星城大兴黃村而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的业态、文化等放在一个屋檐下，并且要保证商铺顺利的销售，与当地的竞争对手拉开差距，拔高项目品质，在项目的理念上做足差异化显得非常重要，同时保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。　　本方案即对“福泰?生活MALL”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。　　———— 项目简介 ————　　本项目地块位于大兴区人民政府行政所在地黃村镇，京开高速公路从此经过，与房山区、丰台区、通州区相临。是福泰香博园商住项目的商业部分,本项目　商业总建筑面积为8.4万平方米（含地下）。物业属性为大型社区商业，由社区底商及商业配套组成，项目的公共配套较为齐全，有学校、医院、银行、社区服务中心等。项目形态为正方形，四面临街，东至兴丰大街，南至清源北路原兴华园小区，西至兴华大街，北至丽园路。为区域主要交通干道。　　———— 项目SWOT分析 ————　　优 势 　　1．概念创新优势：以“生活MALL”为概念的创新理念，在当地的商铺销售中未曾出现过，对项目本身品质的提升有很大的促进作用； 　　2．规模优势：顶目具有体量较大； 　　3．经营模式优势： “福泰?生活MALL”，招商目标档次较高； 　　4．地理位置：四面临街，为区域内主要交通干道；　　5．消费潜力优势：北部高档楼盘林立，未来具有相当的消费潜力；　　6．辅助功能：“福泰?生活MALL”所拥有的休闲、娱乐等功能，是其他同类专业卖场所不具备的；　　7. 业态品种优势：业态品种多样丰富 　　劣 势　　1．区域内消费力：大兴人口不足，消费能力不强，整体经济比较脆弱；　　2．买家心理：由于区域内商铺整体出租、出售情况不是很好，空置率很高，周边商铺对买家造成的负面心理作用对本案的影响很大，本案地缘性消费又很强，造成了较高的销售抗力； 　　3．开发经验：开发商缺乏本地项目的开发经验；　　4．商业氛围：由于项目处于次商圈，区域内基本没有形成较成规模的商业氛围，商业有待培养； 　　机 遇 　　1．发展趋势：中国住宅社区呈现生活MALL趋势化　　2．区域人口：在建设规划中，本项目所在的南郊正逐步发展成住宅小区建设的重点区域，并且随着建设的不断深入，南郊新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大；　　3．竞争环境：西安建材市场大多采用独立铺位形式，除家世界家居店外，缺乏成功的大卖场。同时，周边区域也缺乏大型的零售机构；　　4．：由于南郊地区高档住宅小区居多，因而此区域内常住人口的消费能力较强； 　　威 胁　　1．餐饮市场：区域内餐饮业比较发达，这在一定的程度拟制了本项目在此方面的发展空间；　　2．家具市场：区域内大型家具市场中，有几个位于本项目周边3公里的范围之内，本项目面临直接竞争；新竞争对手的参与颇具威胁力，；　　3．建材市场：位于西安市北部的大明宫建材市场的建筑面积为42万平方米，目前正在兴建二期，而且采用了大卖场的形式，加上西安市最早开业的太华路建材市场，令城北地区成为最为重要的建材市场聚集地，具有较强的市场先入优势；　　福泰?生活MALL品牌形象及功能定位策略　　———— 项目品牌及功能定位 ————　　“人与人不同，花有百样红”。商业物业也需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。“福泰?生活MALL”的品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性，进行合理的市场细分和定位，才能有效地运