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全行业会计实操之房地产企业第一章 房地产企业会计核算的特点房地产企业会计核算与其他行业会计核算的不同，在于核算的对象不同，房地产企业会计核算的对象是房地产项目，其特点在于投入资金多、风险大，为此，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。这种估算就是通常所讲的房地产开发项目投资费用估算，而项目投资费用估算与项目会计核算之间既存在千丝万缕的联系，又存在一定的差异，因此，我们首先要了解项目投资费用估算的一般内容和方法。房地产开发项目投资费用估算由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。一、开发成本1．土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁补偿费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根土地征用费据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5．基础设施费基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6．公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。7．不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％～5％计算。8．开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。房地产企业核算内容汇总开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费（三）整体建筑安装工程（四）基础设施费（五）公用配套设施（六）开发间接费用（一）土地征用及拆迁补偿费1.土地开发成本出让金项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。2.土地整治费大市政配套费及其它土地整治费用3.土地转让费土地转让费及转让、变更登记等手续费4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房建造支出等。5.土地税费缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等（二）前期工程费1.咨询评估费可行性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用2.勘探、设计费规划设计费方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、环境施工图设计费施工图设计费主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等勘测丈量费包