徐州曦圣的项目2010年市场营销的策略的方案71页2010年.doc

鏖战九里山之突围攻略 曦圣项目2010年市场营销策略方案 融道（徐州）地产策划机构 二零零玖年十二月二十五日 九里山前 地产诸侯新争 ■ 悠悠九里山，历史豪情壮阔。楚汉相争天下，刀枪马蹄回响两千年。 ■ 而今，围绕九里山而展开的一场现代人居之争，以徐州罕见的 密点布局，呈现越来越激烈的竞争态势。以九里山为生态轴线的鼓北生态居住片区，在鼓楼区政府这个最大推手施政推动后，山水生态和位置优势逐渐凸显，成为09年以来徐州房地产市场上最为瞩目的区域。 ■08年初，豪绅嘉苑率先涉足九里山下，历经定位困扰和金融危机，独力难撑，拔剑四顾心茫然；09年，永旭、荣盛、曦圣等先后挺进，瞬间扯起九里人居板块大旗，一场内外交战的地产焦点战事随之拉开。 ■2010年，宏观迷局毕竟难解，竞胜区域市场是本案重点企划目标。 作局棚户区占全市数量60%；12个城中村总面积840万平方米；全市50%以上的化工物资生产类企业集中在此… 背景后，全市山水资源最为丰富的鼓北一片灰色。05年，鼓楼区04至2020年中远期规划出台，“九里山生态轴”宜居片区被首次战略性提出。 手笔一、巨擘九里山，掀起徐州住宅史最大造城运动 “南起二环北路，北接九里山，东邻中山北路，西至平山路”——这就是鼓楼区城府在5年前圈定的九里山生态住区框架。 ■ 首先，规划占地４０００多亩的“鼓楼生态园”于08年2月正式公示，其中居住 区域２０００亩。整体定位为“徐州后花园”。一期恒嘉项目占地920亩，建筑面积近100万平方米对独立片区，07年豪绅嘉苑地块动工开建，率先拉开平山路苗圃区居住板块的建 设。至09年底该片区近十家项目总建面近百万方。 ■ 以整体推测，未来两年内，区域将处于开发高峰期，并引领北区巨变。 手笔二、“三核联动”，中央生活区地位凸显 按照鼓楼区中远期规划，中心商圈CBD北移，区政府北移（规划COD），与九里山生态圈的中央休闲娱乐区形成三核联动效果，功能互补，体现了城市空间合理化应用。九里山生态圈居住区，区域优势明显—— ■ 距离城市核心区最近，尽享城市最好的配套资源，具有很大的生活便利度。 ■ 拥有距离城市核心最大的山体生态资源，繁华与生态健康生活兼得，优势罕见 ■ 对鼓楼区固有传统观念随着政府一系列改造工程的深入落实逐渐淡化，区位优势 逐渐突出，土地价值快速提升，居住价值随之受到热捧。 ■ 在这样的城市大规划背景下，区域内房地产市场成为目前徐州两大焦点概念板块 （一是新城区未来核心概念、二是老城区的中央生活区板块）之一。 手笔三、“显山露水”工程逐步落实，激活板块宜居内涵 根据鼓楼区生态规划，围绕九里山生态轴系列工程陆续展开—— ■ 全区３５个重大工程项目，已完成投资１１.82亿元，其中２５项市重点工程中的滨河绿化等全部完工，河流的截污治理以及水景观的改造、亮化美化等，都在加快实施中。 ■ 将九里山建成“九里山公园”。山上，设有亭棚等人造景观；山下，自东向西规划建设的绿地广场，与山体的自然景观相融合，形成九里山美丽的风光带 ■ “九龙湖”北城区第一个人造湖；继续扩建美化升级 ■ “九里湖”徐州在建最大的湿地湖，总规划用地达３１.2平方公里，生态景观体系核心区１１.1平方公里 　 …… 沿着中山北路向北至九龙湖、至九里山、二环路沿线都发生了明显的改变，形成北区的生态走廊。 　　 手笔四、09年鼓楼区“土地财政”频出亮点 ■ 6月6日“美丽鼓楼”第二届房地产博览会 推广辖区生态资源、为开发企业投资兴业创造良好环境共7宗1532.45亩开发鼓楼生态园二期大世界装饰城土地徐州国华置业有限公司竞得…… 结论现状 在鼓楼区大规划蓝图下，通过系列改造工程的施政落实，逐步展现了区域两大资源优势“山水生态资源”、“CBD辐射圈配套优势”，政府招商引资与形象展示并举，曾经的“价值洼地”不复存在—— ■ 在“CBD辐射圈”的概念带动下，北区房价涨幅全市最高 从09年1月到11月，北区房价整体涨幅25%，位居徐州市区涨幅第一。 ■“九里山生态轴”概念的板块项目价格全线站在4000大关以上 ■ 北区逐渐展现出对全市置业客源的