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潮州嘉德国际营销策划方案2014年1月2日目录：一、项目分析二、市场分析三、项目定位四、定位演绎五、营销铺排PART 1项 目 分 析1.项目区位、地段、交通、配套项目处于潮州市潮州大道与枫春路交界处。项目交通方便，位于潮州市CBD区域。项目紧邻潮州人民政府、大润发和人民广场周边配套齐全。本项目位于潮州大道与枫春路交界处，临近潮州人民广场、大润发购物中心，是潮州市CBD区域。1.地块经济指标项目认知——城市规划城市空间布局结构为“一江两岸，依山环洲，四轴三片区”。 一江两岸韩江及其两岸地区。依山环洲依托桥东组团内大量生态山体建成深入城市中心的绿肺，环绕仙洲岛和江东北洲形成一江两岸发展的城市核心景观。四轴四条主要的城市轴线，其中又包括两条城市意象轴和两条滨水公共空间轴。两条城市意象轴为：火车站广场——枫溪广场——潮州行政中心——开元寺——湘子桥——笔架山城市意象轴和潮州东大道（韩江东岸）——潮州大桥——潮州大道（韩江西岸）城市意象轴。两条滨水公共空间轴为：韩江滨水公共空间轴和北溪滨水公共空间轴。?三片区发展形成“三片区二十二组团”的空间布局结构。本地块位于潮州市两条城市意象轴之一的潮州行政中心区域，是潮州市核心区域发展前景很好。项目认知——城市规划 规划采用“重点建设东片区，逐步完善中片区，近期开发北片区，积极保护古城区，大力发展产业区”的发展策略，实现城市跨江发展，优化城市职能，提升人居环境的城市发展总目标。1、? 不断完善中片区规划期内，不断完善中片区的道路网络和用地布局，增强古城活力；枫溪形成陶瓷产品展销区，与潮州大道行政中心、古城旅游中心和商业服务区构成中片区的核心地域。2、? 近期发展北片区中心城区近期发展建设的重点放在意北组团、意南组团，应结合金山大桥及其联系各方向的新建道路，发展居住和公共服务设施。3、? 重点发展东片区东片区是规划期内城区发展的重点。开发溪中和溪南组团，改造并发展磷溪组团，发展桥东组团的文教度假服务功能，将东片区建成南部现代生活区、商贸办公区和现代产业区结合的新城区，北部为包含休闲、度假和文教功能的生态环境优越的城市绿肺。项目认知——城市交通“三环”：外环（由外环北路、外环西路、外环南路江西段、外环南桥、江东大道、东西溪大桥、外环南路江东段、外环东路、北山路等道路组成）中环（由银槐北路、银槐西路、银槐南路、城新西路、如意路、东西溪大桥、同心路、潮州东大道、砚峰路、汕汾高速公路引道、意东三路、北桥路、金山大桥、北景路、春荣路、新洋路等道路组成）内环（由绿榕北路、绿榕西路、绿榕南路、南堤路、环城南路、环城西路、西园路等道路组成）。“七射”：西北方向的振工路，西向的新风路，西南方向的潮汕路，南向的江东大道，东北方向的北桥路、北山路，东向的东山路、汕汾高速引道，东南方向的砚峰路。“六通道”：韩江大桥（现状）、金山大桥（现状）、潮州大桥、韩江北二桥、东西溪大桥、外环南桥。本地块位于潮州大道和枫春路交界处，处于城市中环的交通系统中，交通路网完善，交通便利。项目认知——经济建设潮州第二产业和第三产业是潮州的支柱产业,所占比例之和超过90%潮州三大产业呈逐步发展,经济发展较为稳定预期潮州未来经济建设仍呈稳步上升的发展趋势地块SWOT分析S（优势）W（劣势）项目位于潮州市CBD区域交通便利，配套齐全项目区域发展成熟，周边生活氛围浓郁紧邻潮州大道，有部分噪音影响T（威胁）O（机会）城市中心区域，发展前景较好周边项目多，存量多，竞争压力大。PART 2市 场 分 析潮州市代表楼盘分析中心区主要代表楼盘：海博一品海博红树湾栢嘉名庭和谐港湾海博陈桥国际其他代表楼盘：潮州恒大城海博熙泰市场分析——海博一品开发商?海博集团开盘时间?2012-11-16交楼时间?2015-12-01售楼地址潮州大道（金至尊）附近占地面积63亩容积率4.5户型面积?120-290㎡总户数1076物业类型?高层住宅装修状况?毛坯项目12层住宅2幢，17层住宅2幢，28层住宅3幢，29层住宅1幢，30层住宅2幢，32层住宅1幢。目前销售价格6100元起/平（包附属），120㎡的户型基本售完，目前主要在售的户型最小为131㎡（3、4、5、9、10层在售），另有大量200㎡以上大户型存量较多，楼层差30-50元不等，首套首付4成；一次性9.5折优惠，按揭9.8折优惠，物业费1.5元/平；车位22-25万/个市场分析——海博红树湾开发商?海博集团开盘时间?2011-1-1交楼时间?2013-09-31售楼地址潮枫路枫溪车站路段北侧占地面积28亩容积率4户型面积?115-183㎡总户数601物业类型?高层住宅装修状况?毛坯项目有110平方.125平方.135平方.156平方.187平方户型，目前在售主要为150㎡以上户型，销售均价约6500元/㎡楼差一层加5