新景祥2011年南通永怡路的项目代理竞标的报告.ppt

客户对社区规划、社区环境要求最高，其次是生活、教育配套和物业管理等因素。 物业发展价值树/ /访谈客户 物业发展价值树/ /访谈客户 访谈客户中，地下停车的方式接受度高 绝大部分客户表示十分关注良好的后期物业管理服务，对物业管理公司选择主要集中在知名的物业管理公司，但高端客户希望能够由外资物管公司提供更完善的服务 物业发展价值树/ /访谈客户 物业发展价值树/ /访谈客户 会所、便利店、干洗店、医疗、教育等配套设施是社区必不可少的设施 物业发展价值树/ /访谈客户 小区报警系统、24小时监控、公共部位的监控等基本安保设施即可满足访谈客户对安保系统的需求 测试归结 小结： 更高层面竞争主要表现为价格不会成为明显障碍点,客户已经脱离了价格束缚,开始向价值取向，表现为对品牌的认同感，追求身份象征及人文底蕴深度，这表明本项目可此寻找性价比突破点 品牌：通过产品力的提升来树立品牌，体现人文底蕴。 人文精神：通过软性的服务来体现尊贵感，而仅仅局限于硬件的功能层面。 对景观、户型、配套的需求达到较高层面。 高端客户更为关注身份及品牌方面因素, 他们的居住要求已不局限于基本功能层面 强强联手 · 共创辉煌 * * * * * * * * * * * 城市发展方向——向南、向东，单核时代向多级时代的跨进 向东——魅力之轴 向南——生长之轴 城市向南——市政府的搬迁、名校的建立、中央商务区的逐步完成，新城区成为南通新的核心区域 城市向东——随着通州的纳入市区，城市能级质的扩张，新东区将成为城市未来新的核心区域 通州区，城市次中心，发展生产、生活基本配套的城市功能区。 港闸区，承担工业、物流、居住等功能的综合性城区； 开发区，发展以高新技术产业、商务商贸、医疗教育、居住职能为主的综合性城市新区； 2030年规划人口100万人。承担市级商业中心、行政中心、文化中心、居住集中地等职能 城市发展背景分析 2009年3月，国务院批准通州撤市设区，市区面积由355平方公里拓展到1706平方公里，人口超过200万，南通主城区成为国内少有的滨江临海城市。 优化城市空间结构 放大通州和市区的“同城效应”，实现城市的整体提升和集约发展，带动城乡更快一体化。同时增加人员流动，加速壮大南通中心城区人口与城市规模，增强中心城区的带动功能 产业布局的调整与资源的优化配置 行政区划的打破，有利于南通做出最佳的产业布局。提升产业层次，推进产业结构优化升级，同时也为推进通州经济社会发展新的强大动力 提升城市综合竞争力，抗衡苏南 正式跨入江海时代 南通面江，通州达海，实施兼并，使得南通成为国内少有的滨江临海的城市，沿海大开发战略进入具体实施阶段 有利于增强城市综合竞争力，使南通在构建沪苏通“小金三角”城市中提升地位；南通处于苏南与苏北之间，是交通和经济的枢纽，将有能力承担苏北赶追苏锡常的排头兵重任 兼并通州使得城市能级得到质的扩张，房地产市场容量将放大，人口、土地规模扩充，必定导致房地产需求的快速增加 城市发展背景分析 市中心 城市规划向南为主、同时向东、沿江带状发展。 港闸区 主城区 开发区 江海港区 老城区 新区 开发区 城北区 新东区 城市发展背景分析 南通是中国的建筑之乡，有大量具有挑剔眼光的专业建筑人士 市共有建筑业法人企业单位1244个，就业人员60．3万人，分别占全省的12．1％和18．7％；建筑业个体户8077户，就业人员10．89万人，分别占全省的17．3％和28．3％。 纺织之乡：南通是中国近代民族工业的发祥地之一，纺织工业是南通的支柱产业。 建筑之乡：南通是江苏省“建筑强市”，共获得鲁班奖53项，居全国地级市之首。 传播之乡：南通拥有船舶制造及船舶配套企业300余家，造船完工量约占江苏省的三分之二，全国的起飞之一，致力于打造最具竞争力的世界级“船谷”。 城市发展背景分析 小结： 2：从城市规划发展来看，立体交通网络的完善，以及通州的兼并使城市能级得到质飞跃。必定导致房地产需求的快速增加。 1：从经济发展来看，整体的经济形势高于全国平均水平，藏富于民，居民购买力强，房地产发展潜力大。 3：南通是中国的建筑之乡，有大量从事建筑行业的专业人员，对于建筑的眼界高，一般性的产品难以打动，但是一旦有好产品绝对舍得投入。 南通城市的快速发展，经济的转型，消费能力的提升，必定会带动房地产的发展，高价值产品也将越来越多地获得青睐。 城市发展背景分析 房地产发展背景分析 土地市场成交开始回暖，房产开始放量，价格开始走高。预计房产市场将出现量价回升的态势。 2010年4月新政出台对南通土地成交有一定影响，5-8月土地成交以保障性住房为主，且成交量较低。9月份以后，南通楼市成交开始回暖，土地成交随之回升。 房地产发展背景分析 4月新政后 9月新政后 投资比例一直稳定在