房地产公司核算之成核算细则.docVIP

房地产公司核算之成本核算细则 -------------------------------------------------------------------------------- 　　目 录 　　第一章 总 则 　　第二章 成本核算方法及过程控制 　　一、成本核算的基本程序 　　二、成本核算对象的确定 　　三、成本费用项目及核算内容 　　第三章 成本费用的归集与分配 　　一、成本费用的分摊原则 　　二、成本核算基本账户的设置 　　三、成本费用的归集与分配 　　四、开发成本的结转 　　第一章 总 则 　　一、为了加强成本管理，规范公司成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据公司管理需要并结合成本核算的具体内容以及总部制定的有关规定的要求，制定本制度。 　　二、公司应根据分期开发的项目和管理要求，确定适合的成本核算对象、成本计算方法、开发间接费用的归集和分配方法及开发成本的分摊方法等。上述方法一经确定，不得任意变更。如确需变更，应当根据项目实际情况，报经批准后执行，并将变更的原因及其对成本费用和财务状况的影响，单独报告加以说明。 　　三、成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 　　四、成本核算细则是公司经营管理制度的重要组成部分，公司应结合本细则完善内部管理流程，明确责任，确保细则的贯彻实施。 　　第二章 成本核算方法及过程控制 　　一、成本核算的基本程序： 　　第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 　　第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目，按成本核算对象归集开发成本费用。 　　第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 　　第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 　　第五步：正确划分完工和在建开发产 品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 　　第六步：正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 　　二、成本核算对象的确定： 　　1、成本核算对象的确定原则：可售性原则、项目分期原则、产品明细差异原则、功能区分原则，便于成本费用的归集、适应成本监控的要求六项原则。 　　2、根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 　　2.1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象；在同一项目、结构类型相同、开竣工时间相近，可以合并为一个成本核算对象。 　　2.2、同一项目、同一期有高层、多层、复式等不同业态的，还应按业态划分成本核算对象。 　　2.3、同一项目有商业、住宅、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（车库作为相关配套设施核算） 　　2.4、根据核算和管理需要，会所、学校等配套设施不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 　　2.5、售楼机构若用于后期经营场并交业主使用，应单独作为配套设施计入成本；售楼机构性质若为商业性质，应单独作为商业业态进行核算。 　　2.6、样板房若属于临时性，则单独归集成本，结转入营销费用；样板房若可以对外出售，则按精装房进行核算。 　　3、成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性、一致性、可比性。 　　三、成本费用项目及核算内容 　　1、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列九项（目前成本项目固化到三级，三级以下可根据实际情况做适时增减）： 　　1) 土地款 　　2) 开发前期费 　　3) 建筑安装工程费 　　4) 园林环境工程费 　　5) 基础设施费 　　6) 配套设施费 　　7) 工程其他费用 　　8) 开发间接费 　　2、各成本项目的开支范围如下： 　　1) 土地款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 　　(1) 土地出让金：支付的土地出让金、土地转