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曹县城市商品房销售管理办法 （讨论稿） 第一条 为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》.《山东省房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、和《菏泽市城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本县行政区域内的城市商品房销售及其管理。 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。 第四条 县房地产管理局是本行政区域内城市商品房销售管理的行政主管部门（以下简称房管局），负责商品房销售的登记、管理、监督和核发商品房预售许可证等相关事宜。 第五条 商品房预售实行预售许可制度。未取得商品房预售许可证的项目，开发企业不得预售商品房，不得向购房者收取任何含有预定性质的费用（包括排号登记费、定金、诚意金、认购费、会员费等）。 ?第六条 商品房预售应当符合下列条件： (一)已交纳全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;　　(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证;　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、已完成基础工程并已经确定施工进度和竣工交付日期。即：三层以下的商品房项目已完成基础完成；四层以上六层以下（含六层）的商品房项目，有地下室工程的已完成地上首层结构工程，无地下室工程的已完成地上两层结构工程；七层以上的商品房项目已完成四层结构工程。 第七条 开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料： 商品房预售许可申请表； 开发企业的营业执照和资质证书； 符合本办法第六条规定条件的证明文件； 工程施工及安装合同和工程施工进度计划 商品房预售款监管协议； 业主临时公约； 已签订的前期物业服务合同； 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容； 根据施工图设计文件绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图。 土地使用权、在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署的书面意见。 第八条 开发企业可以分批申请商品房预（销）售许可，最小应以自然幢为单位。 第九条 开发企业在申请商品房预（销）售时，需先申请办理网上用户入网认证手续。 开发企业申请商品房预（销）售许可时，需在网上备案系统对取得预售证的楼盘进行预（销）售许可提交，并在开盘后方可进行预（销）售。 第十条 房管局自收到商品房预售申请之日起十日内，符合预售条件的，应核发商品房预售许可证；不符合预售条件的，应说明理由，书面通知申请人。 第十一条 商品房预售许可证自签发之日起有效期一年 商品房预售许可证有效期限届满时失效。开发企业应在有效期满前30日内向房管局申请延期 建设项目已竣工验收的，开发企业应按建设部《商品房销售管理办法》规定办理商品房现售备案手续。 第十二条 商品房建设项目变更用途、增容以及转让的，开发企业应当向房管局办理商品房预售许可证变更手续后，方可预售。 第十三条 房管局对新批、变更、延期以及失效的预售许可证的房地产项目，实行定期公告制度。 第十四条 房管局应对已核发预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督，发现问题，应立即责令开发企业限期改正。房管局应设立投诉电话，对受理的投诉应当及时处理并予答复。 第十五条 开发企业在取得商品房预售许可证后十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格，明码标价对外销售。开发企业只有取得商品房预售许可证后方可发布预售广告，预售广告必须真实、合法、准确，不得有误导和欺诈行为。 第十六条 开发企业应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。 第十七条 商品房销售时，开发企业和买受人应当签订书面商品房买卖合同，合同统一使用住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本。自填项及补充条款不得与现行法律法规冲突，不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款。配套设施的权益归属应在商品房买卖合同中予以明确。开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法到房管局办理商品房预售合同备案手续并附有要求统一使用的预收款收取通知单，并于十五日内书面告知买受人。 第十八条 商品房销售实行网上备案制度，开发商按套制作的价格表到物价部门申报价格并到房管局备案后在销售地点全面公示（即先备案后公示）。 第十九条 开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售