江苏无锡宏诚花园精工住宅的项目前期营销执行的报告120页销售推广的方案.ppt

宏诚花园 前期营销执行报告; 第一部分 市场分析篇; ;限购令下，市场低迷，供销价纷纷走低。这样的政策环境，这样的市场，无锡楼市正在经受前所未有的煎熬和考验……;受到新年效应的影响，加上限购令的出台，2月份的住宅供应量环比一月急剧下降。但是我们发现，三月开始，住宅的供应量有比较明显的反弹，并且在接下来的四月、五月持续上涨，五月份的供应套数已经超过一月份的水平。进入六月，供应开始下降。;限购令下的无锡住宅市场一蹶不振。2月份的限购令下达后，无锡住宅市场就一直处在低迷的成交状态，虽然3、4、5月有少许回暖迹象，但是已经很难回到原先正常的市场状况了。并且在6月份，成交又开始下滑，在坚持了将近半年时间后，许多开发商开始出现资金问题，纷纷降价。;可以发现，无锡住宅市场的成交价格从去年到今年年中都是处在一个总体上升的趋势的，虽然调控政策频频出击，但是效果并没有立马显现出来。今年2月的限购令出台后，供销都有明显下降，但是价格变化并不明显。不过近期无锡市场正在经历降价风潮，许多开发商纷纷打出降价策略，主要原因是长时间成交冷淡造成的资金问题。;整体住宅供应面积结构处在较缓和的变化过程中。80-90平米和120-144平米的产品一直保持较高的供应量。 但是，2011年2月份，限购令出台，市场出现波动，供应发生了巨大变化，从2010年12月的4184套直线下降到305套，并且面积段集中在144平米以上。3月份开始，住宅的供应又逐渐回到原先的轨道，但是90-100平米的产品在增加。;无锡住宅市场的成交面积段配比一直保持比较稳定的状态。80-90平米、100-120平米及120-144平米为主力成交面积段，其中以80-90平米和120-144平米为最主要产品，规范的两房和较舒适的三房为客户首选。 2011年2月的限购令使得小面积的首置房源和较大面积的改善房源成交量上涨，刚需客户关注经济性和一步到位。; ;市场不景气，成交不给力，回款压力巨大…… 我们项目周边楼盘都是用哪些方法来缓解这样的压力的呢？;1;米兰米兰;中大诺卡小镇;首创隽府;金科新大陆;美???玫瑰大道;银仁御墅花园;这些楼盘的近期动作和其销售状况能给我们一些启示：; ;在现有的市场下，各个项目把竞争的平台放在了客户资源的把握和抓取。那么，我们的客户来自哪里？;;我们的板块拥有这些特质：城市规划大方向、交通、配套、生活氛围、产品性价比、投资价值等。这是一个传统的住宅板块，结合板块特点和项目特点，我们把本案客户为这几类：;;;客户群置业目的;;客户洞察;关注因素：区域环境-产品特色占有-生活便利性 行为驱动：产品品质和稀缺性，居住环境，资源环境、社区档次带来标签含义、交通与配套条件 障碍：距离区域中心距离稍远，交通、配套不足、区域竞争量大; ;现在的购房者最关心的是什么？ 价格！！！;高层价格推导——参考米兰米兰高层产品均价7800元/㎡（10分为基准分）;我司有信心达到的价格，8500！ （单位：元/平米）; 第二部分 营销策划篇; ;市场形势不容乐观;让我们一起回顾下这个行业的“不平衡”。;这是一个浮夸的年代， 这是一个喊口号的年代， 这是一个人人争着做豪宅的年代， 这是一个地产商负面形象遍生的年代。;将品质由建筑衍生至生活， 正如我们所讲， 在人人喊口号的年代， 在浮夸的年代，我们更愿意回到客户置业的初衷， 一为生活，二为资产； ;城市锋线 · 精工住宅 · 精工生活;精工住宅 ;产品:顶级团队打造，建筑坚固放心 景观：组团间近2万平米景观绿地，极尽奢华 区位:锡山区核心地段，升值空间大 配套：乐购, 麦德龙等让繁华片刻环绕 科技：全新智能化配置，关爱科技生活 医疗：完备的社区医疗，为健康加分 物业：知名物业服务，关怀无微不至 其他：社区班车、学前教育、文化营造… ; ;我们必须要加重产品的生活配套空间，以利于社区持续生命力和营销推广力的深化。 需要通过内、外的补足；硬件、软件设置的增强，提升产品价值。;精工体系;建筑产品;;材料深加工;与具有国际优良血统的钢铁公司全程合作，如中国宝钢等等 ;施工深加工;专业设计水准、施工质量、材料品牌和质量、隐蔽工程、安全与环保等多方面，并且延伸到现场管理与后期服务等领域;维护深加工;配套体系;;医院专属保健通道 为雇主及家庭成员建立健康档案，定期上门体检或治疗，24小时接受健康咨询服务；如雇主家中有人生病，则上门诊治或联系医院。 社区日常保健室（健诊中心 ） 建议社区会所内设置一个保健室，为社区居民提供预防、保健、医疗、康复、健康教育等综合、连续和系统的保健服务。 国际大药房 建议在项目商业内设置一个知名大药房，方便全区住户