江苏泗阳广场西侧地块的项目市场的策略规划建议提报113PPT功夫堂.ppt

泗阳县城北商业广场西侧地块项目市场策略规划建议提报 谨呈：江苏万佳置业有限公司 核心思路：客观认知市场，准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路，规划合适的商业体量和业态。 价值要素：本案操作的前提是确定项目所在区域的地位，延伸价值，尤其是商业价值。本案处在城北文化新城的核心区域，处在未来城市东延的中轴线上，规划打造泗阳首个科技数码文化城，主要是以主题化商业的形态，形成泗阳乃至苏北的泛文化产业集合体。 市场机会：本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面，抓住泗阳老城商业升级改造的良好时机，确立主题；一方面，依据泗阳城市商业的发展和消费需求，定位业态。 泗阳地处苏北腹地，处于长三角经济圈、沿江经济圈和东陇海经济圈的交叉辐射区 泗阳县地处苏北腹地，位于宿迁市的东南部，东临淮安市淮阴区，南濒洪泽湖，北接沭阳县，西连宿城、宿豫两区，处于中国南北地理分界线”秦岭——淮河”与“黄金水道”——京杭大运河的结点，位于长三角经济圈、沿江经济带和东陇海经济带的交叉辐射区，是中国唯一的“意杨之乡”。全县总面积1418平方公里，其中耕地面积998平方公里，水域面积420平方公里。 泗阳县县城人口23.78万，宿迁市排名第三位。 总人口94万，其中，城镇人口33.41万人，农业人口62.18万人，县城人口23.78万人，总人口全省排名第30位、全市第3位。泗阳县辖11个镇、5个乡：众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；泗阳农场、棉花原种场。 泗阳交通便利，水陆空路网四通八达，融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。 水路：京杭大运河贯东西，是经长江出海的水运通道。 公路：325、230省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过，与京沪、宁连高速公路交汇。 铁路：新长铁路使泗阳与“亚欧大陆桥”东桥头堡连云港及长江三角洲诸多开放城市相连。 飞机：县城向西85公里即达徐州观音国际机场，向东30公里连接京沪高速公路，向东北90公里便到连云港和白塔埠机场，向南至南京、上海。 泗阳经济增长快速稳健，人均GDP年年稳步提升，房地产处在快速发展期，宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。 2006年泗阳县GDP达到81.21亿元，增长速度突破新高，达到15.28%，对比研究发现：泗阳近年经济都保持在11%以上的增长速度，且增长速度呈上升趋势，理论显示泗阳房地产业应处于高速发展期。 2006年泗阳县人均GDP达到8386元（折合成美元为1048美元），增长速度达到20.8%，对比研究发现：泗阳县房地产已步入快速速发展时期。 基础设施不断完善，房地产投资所占比例不断提高。 2005-2006年，泗阳县固定资产投资额及房地产投资额均以较快的速度增长，2006年，两者的增长率均达到了70%以上，由于基础设施的完善，投资环境的改善，泗阳县的招商引资也取得很大成功。 2006年全年共引进华威棉纺、豹子头服饰、上海纺织城、苏州纺织工业园、苏州高新电器照明产业城、欧洲工业园等亿元以上项目20个。 消费品零售额迅猛增加，居民消费潜力稳步增加。 “北扩东延”是的城市发展主体战略，老城区核心商圈与东区黄金商圈组成未来城市商业格局 城北——本案所在片区，大型人文居住板块。 城北文化新城：围绕打造文化品牌城市目标，以泗阳中学新校区为突破口，启动西起俞扬路、东至繁荣路、南至北京路、北至沈阳路、占地3.1平方公里北部文化新城的开发和建设，通过生态源——生态廊——生态屏引入自然空气，围绕“高尚人文社区”建设目标，实现“建一所校区、带一片社区、兴一个城区”。打造以人文为建构、持续发展为模式、生态环境为支撑的新型居住区。 从城市区位看，泗阳县虽然隶属于宿迁，却与淮安接壤，由于受宿迁和淮安的城市辐射双重影响，城市扩展力有限，县城发展先天性制约；且县城人口数量位于宿迁市末位，增长幅度和流动性小，城市化进程弱，未来对房地产需求有限。 从城市宏观经济看，其属性决定了泗阳未来城市的辐射力较弱，消费潜力有限、吸纳不足等特点。泗阳是一个典型内需消费型城市。虽然近年来经济发展良好，居民储蓄逐年提升、消费力日渐增强，目前处于投资消费旺盛阶段，也因此拉动了房地产的投资和消费需求。但长远考量，因此未来房地产消化能力将是有限的。投资地产，尤其是商业，必须考虑城市中远期的居住需求量、消费支撑和商业饱和度等方面因素。 从规划上看，按照“北扩南延”的发展战略，泗阳县城市建设正如火如荼地进行，本案正处于规划中的城北文化新城——未来居住中心，未来区位优势比较明显。 总体来看，预计泗阳县房地产近3年内依然将高速发展，但由于内需型城市的特质，未来的房地产的需求量将有限，本案处于处于城市规划重点发展区域内，关键在于尽早开发，搭上泗阳县房地产快速发展的头班车