江阴奥林匹克花园的项目定位的报告.pptVIP

组团布局 传统联排 传统排屋入户方向一致，以四联为例，仅有边套具有三面采光通风的双拼效果，中间两套仅有两面采光通风。 布局上的突破，使得组团间的单体获取了更多的采光面，大多实现了三面采光通风的双拼效果，部分还可实现独栋别墅四面采光的效果。 八连套布局 THE END 地块内部环境分析 地形地貌 地块较规整，地势较平坦 地块北部、中部和南部均有部待拆迁建筑和数个池塘 地块拥有良好的自然植被条件 地块西边界紧临工农河，部分河流穿过北部地块 地块西南角有部分高压线穿过 用地现状 自然聚落式村庄 85度20M×80M土地网格。 220万伏高压电 35万伏高压电 自然植被 地块内植被丰富，长势良好，可直接利用。 水资源 南北地块水资源丰富，但北地块水资源相对分散，南地块水资源有所联系。 小结二 河道及高压线的迁移、调整，将弱化其对项目用地的负面影响。 项目用地内部植被和水资源丰富，如能充分加以利用，是降低成本的有效途径，对局部景观的营造具有一定价值，同时对规划设计也提出了更高的要求。 地块外部环境分析 东侧：地块东边界为城市快速路——花山路，地块距市区约1.5公里。 西侧：地块西边界为工农河。 南侧：地块南边界是规划路，南边界靠近钢铁厂、机械厂和毛纺织厂等。 北侧：地块北边界是规划路，目前地块北面没有建筑，只有部分待拆迁建筑。 江阴东风较盛，南面工厂对项目影响不大。 兵燹灾民公墓 需要与政府协商，在项目启动前将公墓进行迁移，减少对项目的形象的影响。 小结三 公墓的迁移将弱化其对项目形象的影响。 江阴东风较盛，南面工厂对项目影响不大。 优势分析 地形规整、地势平坦，无大落差。 水资源、植被等较为丰富，可以有效利用，降低成本。 项目所在板块未来的发展前景较好，地块升值空间较大。 地块东边界为花山路，距市区约1.5公里，交通便利。 劣势分析 项目周边配套设施匮乏，没有形成居住氛围。 项目地块内的高压线，地块外的公墓、一定拆迁量等不利因素存在不可控因素。 用地价值分析 五、项目定位设想 定位条件及目标 用地：潜力较大 市场：天赐良机 企业：资源丰富 领先对手 名利双收 实现增值 开发设想 开发思路‖城市运营—土地运营—规模社区开发 开发策略‖复合地产·资源整合 奥林匹克花园 休闲运动 商业休闲 居住生活 开发设想 居住‖开放式社区 商业‖购物公园 体育‖体育公园 开发设想 复合体育资源 强化运动主题 吸引市场关注 复合商业资源 带动区域商业 满足生活需求 大型开放社区 营造新城功能体系 体育 休闲运动 休闲 娱乐 商业 商业休闲 休闲 购物 居住 住宅经济 生活 定位设想 综合运动休闲居住区 体育公园 开放式社区 购物公园 体育资源利用 体育公园 开放式社区 购物公园 复合体育资源 强化运动主题 吸引市场关注 与中奥广场互补 吸引市场关注 塑造品牌形象 室外运动 “独乐乐” “众乐乐” 大众型 小众型 热气球基地 民间体育 （九子乐园） 团体运动 （球类运动） 商业配套设置 体育公园 开放式社区 购物公园 复合商业资源 带动区域商业 满足生活需求 与体育公园互动 与居住社区互动 与片区商业互动 休闲娱乐、餐饮等配套 体育运动用品专营区、运动场馆 生活型商业 大型商业/ 综合商场 开放社区建设 体育公园 开放式社区 购物公园 大型开放社区 营造新城生活系统 造城运动 配套先行 公交 医疗 交 在核心商业区入口处附近设公交站点，与城区其它主要区域连接。 与省级医院联办社区诊所和保健中心 一期设想 现实条件： 别墅类产品市场供不应求 项目周边配套匮乏 大盘一期的市场形象比较重要 别墅类产品 市场需求旺盛 对配套依赖性弱 有利于提升形象 六、产品初步构想 功能布局 规划构想 大开放、小围合的规划布局 以景观带作为组团划分的界线，并对城市开放 建 筑 风 格 新中式 传承风韵 产品领先 吸引眼球 院落 中国传统民居的核心 建筑色彩 黑、白、灰为基本色调，适当考虑暖灰色调，局部可加较纯的色彩加以点缀。 立面风格建议 万科·第五园 九间堂 钱江时代 三、江阴房地产行业分析 房地产开发投资额 施工面积/竣工面积 市区土地出让总量 土地出让结构 江阴房地产供求情况 江阴商品房成交价格 城乡居民居住状况 江阴房地产市场小结 目前市场整体表现为稳定、良好的发展态势。 由于土地出让逐年放量，未来两三年内住宅市场供应逐年增加。 前期住宅市场供应相对不足，06年出现一定放量。 住宅价格稳步上升，高品质楼盘的价格存在较大拉升空间。 宏观调控政策在江阴市场显得力度不足，市场对于政策的敏感度较低。 任何城市城中板块的房产都是寸土寸金，该处的房产的升值潜力无可限量，但是由于土地的稀缺以及政府的控制，今后江阴城中板块即使有土地出让通常也只会集中于商业用地。 城东片区