颂唐机构2011年5月贵阳市金阳新区的项目发展建议的报告.ppt

金阳新区是贵阳重点发展的核心区域，地位仅此于中心两城区，区域内的写字楼产品与中心城区产品有一定差距，但未来4-5年内，金阳新区势必超越其成为一流； 贵阳在西南经济圈内，其发展水平属二流，较之一流的成都、重庆等城市仍有一定差距，房地产市场更是应视为发展的模板； 全国一线城市房地产的飞速发展，是贵阳无法比拟的，但总体来说贵阳发展潜力巨大。 总结 本案所属贵阳金阳新区，应跳出区域市场的狭小空间，对西南经济圈以及全国一线城市成功写字楼产品视其为标杆，打造成为具有引领贵阳现有办公物业市场的优质、特色产品。 颂唐观点 目前贵阳办公楼市场在售项目较少，价格适中，随着金阳商务区的日趋成熟，未来仍具有上升潜力，但随着重点发展，竞争项目也势必增加。 目前贵阳市办公市场的发展较西南地区核心城市而言略显稚嫩，通过对西南地区乃至全国地区的成功案例的研究，我司将对本案进行更符合市场发展的的产品定位。 本产品限高制约发展，无法成为区域标杆产品，因此要避开形象不足的自身劣势，花大手笔重点开发绿色科技节能等高新办公产品，差异化竞争凸显自身特点，避重就轻。 在了解了贵阳办公市场发展现状的基础上， 我们将对项目自身的优劣进行全面的解析。 Part.4 项目解析 SWOT分析 地块分析 项目价值与难点解析 研究目的： 对地块情况进行详细分析，对项目的价值点与难点做出解析，为下一步项目定位做参考。 地块区位 高新科技工业园区 体育中心 文化娱乐中心 本案 市级行政中心 中央商务区 大型居住区 会展 中心 项目位于金阳新区高新科技工业园区内，属生产、商务、办公氛围浓厚的区域。 金阳新区规划至21世纪中叶，该区域的持续开发建设是本案所处片区发展的动力。 本项目周边办公物业均价在6700-7000元/平方米之间，大部分售完，处于租赁状态。 区域交通动线 贵黄高速 贵阳绕城高速 贵遵高速 北京西路 兴筑东路 观山东路 金朱东路 金西路 金阳北路 长岭北路 项目地块 项目临近多条主干道、及高速道路，通达状况良好，利于商务往来。 高速：贵阳绕城高速、贵遵高速、贵黄高速 “三纵”：金西路、金阳北路、长岭北路 “四横”：金朱东路、观山东路、兴筑东路、北京西路 凸显高层景观 项目地块 观山公园 十二滩 公园 地块北方为绿地、西北方向为观山公园，在规划中可加以侧重。 行政中心 国际会展中心 国际会展中心 观山公园 观山公园 地块指标 用地性质 科研兼容办公 占地面积 26644.35平方米 容积率 4.5 可售面积 119760平方米（总计） 写字楼 95808平方米 商业 23952平方米 建筑限高150米，建筑密度≤30%，绿化率﹥35% 项目体量及建筑限高将在一定程度影响建筑形态。 难以在高度上成为区域标杆。 地块现状 项目已动工 施工围墙完工 Part.4 项目解析 SWOT分析 地块分析 项目价值与难点解析 项目价值点1 强大的主流客户基础，与产业支撑 西部园区 东部园区 以新材料、先进制造业、 生物制药、孵化中心、 大学科技园等，以研发 为主 以航空航天、电子信息等 产业发展为主 项目价值点2 市场上在售办公物业有限，且日益向金阳新区集中，区域商务办公氛围形成。 所属区域 项目名称 总建面（万㎡） 售价 （元/㎡） 建筑档次 金阳新区 麒龙CBD中心 63122 7300 甲级 正汇国际 42751 —— 甲级 中澳科技城 164407 —— 甲级 南明区 贵阳凯宾斯基大酒店 60516 —— 甲级 云岩区 永利星座 27605 —— —— 项目价值点3 金阳新区为城市规划发展重心 该区域为新的商务中心，利于办公物业发展 项目位于金阳新区高新技术产业园区，办公氛围浓厚 未来地区商务中心 宏观利好，激发未来升值潜力。 项目可以“黄金片区投资首选”为推广切入点 项目难点1 项目限高150米，与市场在售办公物业相比，其昭示性被削弱 凯宾斯基大酒店，56层，高228米 茅台双子星，高180-260米 项目难点2 后续市场办公物业加大，且多以甲级办公楼为主，竞争强度加大。 所属区域 项目名称 总建面（㎡） 市场存量（㎡ ） 金阳新区 麒龙CBD中心 49395 5000 正汇国际 13741 13741 中澳科技城 164407 164407 茅台双子星 规划中 - 凯宾斯基大酒店 21613 10000 永利星座基 20515 20515 绿地联盛国际 26180 7000 预计今年市场存量将会达到达到20万方。 项目难点3 平面层面积将超过1000平方米，成为市场的难销面积 项目名称 总建面（万㎡） 标准层面积 （ ㎡ ） 市场存量 （万㎡ ） 麒龙CBD中心 49395 802-857 5000 正汇国际 13741 76