商业综合之南水游城研究报告.pptVIP

南京水游城 考察时间：2012.7.19.下午 项目现状：2008年8月份开业 该项目是由上海鹏兴（集团）有限公司开发的位于健康路和中华路交叉路口，总建筑面积约167000㎡，集商业、酒店、餐饮等业态的综合体项目。整个建筑地下４层、裙房商业５层、主楼１４层及１３层酒店、停车位８６０个。各楼层设定不同的目标客层，并合理配置业态及体量。以流动的水为主体，营造出集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包含若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃。 项目概况 以水为主线贯穿，建筑形势标新立异，产品创新+差异化定位，成功塑造了第四代商业的开发模式 业态 占比 零售 60% 餐饮 20% 娱乐 15% 其他生活服务 5% 差异化定位：商场引进了不少时尚品牌，其中40%是南京没有但深入人心的人气品牌，比如HM、UNQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、BHG超市、MUJI等。水游城相对于新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率，这使得她的客群表现出更大的广域性和循环性； 合理创新的业态组合和布局：改变传统的以商业类别进行分区，采取以消费者需求进行业态组合，每一层安排不同的业态进行组合，提升购物者的购物乐趣； 表演及场景布置聚集人气：水中表演舞台独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演，成为商厦一景，它将通过365天全天候演出活动；通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”； 科学的经营模式：水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同，投资方与租户采用“风险公担、利益共享”模式。 项目概况 业态布局 L5： 高端特色餐饮 L4： 影视，美容，图书，教育，摄影 L3： 流行服饰，电玩，玩具，眼镜店 L2： 时尚服饰，饰品 L1： 国际品牌服饰(LEVIS,ZARA) B1：中端餐饮 B2：美食广场，BHG精品超市 购物中心，分7层，地上6层，地下1层， 人流动线 二线通道动线 人走到二线通道时犹如迷宫一般，这样会让消费者产生迷茫、心慌。商场的具体的规划布局不到位，如垂直线性规划、水平线性规划，顾客反映空间安排不合理，常常给人一种走入迷宫的感觉。 客流量一般 考察时间为周四下午，整个水游城客流量较少，主要客流集中于中心的运河阳光舞台区，商场的活动吸引客户的逗留。 动线不够合理，整体客流量一般，多集中于一楼水上演艺区 建筑细节 整体结构复杂，层次较多。 充分体现出建筑空间的个性化和人性化。比如在外观设计上，与传统的商场、购物中心不同，水游城将阳光、水流、公园等直接引入，以运河和水上舞台为中心，构成最能聚集客流的空间。水游城里最有特色的是宽８米、长２８０米的人工景观运河，地上为６０００平方米的休闲广场，建筑顶部还将设置７０００平方米的空中花园，市民都可以免费进入休憩、游玩。 购物中心 无论从档次、品类上服饰过多，中档二线品牌过多，休闲服饰过多，这些都可能会让人产生商品单一的感觉。而对于一个大型商业项目而言，商品过于集中无疑会影响项目的辐射面。运营商有必要做出相应的调整。 但不难发现，整个购物中心的互动一直都有，通过对长期逛水游城的客户了解，整个水游城的活动非常多，每个季节都有不同的主题性活动，这为整个水游城带来了较多客户量。 商品单一，吸引辐射不够，但推广活动一直持续 导视系统 主要到时系统，多为卡通造型的木质导视牌，用色明快，有较强的趣味性。 同时每层都设有多个电子互动机，可随时查阅商家分布以及各类活动信息等，互动性较强。 趣味性、互动性强 该项目已经完全运营，其可供我们参考借鉴点有： 项目灵魂：水，以流动的水为线，集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体，营造一种休闲购物主题公园（原身日本博多水城） 项目主题：倡导阳光，新鲜空气，家庭娱乐购物中心，运河，喷泉，植物，表演，休闲等，快乐心情，轻松购物； 中 庭：中庭即舞台，走廊即看台，单纯的购物中心已演变成一种舞台消费； 目标人群：突破年龄阶层，家庭为单位，小孩，青年，老人均自得其乐； 电子引导系统，更人性化 持续的推广，四季主题：春，夏，秋，冬，利用四季气候进行活动表演，吸引顾客。 总结