价格和销控管理细则.docVIP

沿海地产投资（中国）有限公司管理体系文件 文件类型 管理制度 文件名称 价格及销控管理细则 文件编号 SR101 目前版本 2008-1版 发布日期 2008.06.05 修订记录 版本 修订时间 修订内容 编制人： 日期： 审核人：李 霆 殷 嵘 日期：2008.05.25 审批人： 总裁联席办公会 日期：2008.05.30 目 录 一、价格管理规定 3 1.新推房源价格管理 3 2.房源价格调整管理规定 5 3.折扣管理规定 7 二、销控管理规定 9 2.1 日常销控管理 9 2.2 月度销控管理 9 2.3 加推房源销控管理 9 2.4 退/换房销控管理 10 三、附则 10  价格及销控管理细则 一、价格管理规定 1.新推房源价格管理 1.1总则 1.1.1新推房源定义：即项目第一次对外推出销售的房源（楼栋），之前尚未公布过对外销售价格的房源范畴。包括一次性面市的房源、新开盘首期房源、分期开发推出的新一期房源、同一期房源中未推售的部分。 1.1.2 沿海地产各地区/项目公司新推房源定价，应根据集团经营计划要求，以项目销售策略为指导依据，本着利润最大化、保证销售速度的原则进行定价。 1.1.3 新推房源总体实际成交均价的最终审批权在集团总裁。 1.1.4本规定适用于沿海地产各地区/项目公司开发的各类物业（包括住宅、商业、写字楼等）新房源价格的制订。 1.2负责机构职责 机构 岗位 工作要求 权责 地区 地区市场营销部高级经理 《竞争楼盘价格调研报告》、《价格策略报告》及《价格表》，确定整体均价、首批房源均价和销控策略、定价依据。确定定价依据、销控策略和整体均价、首批房源均价 编制 地区分管营销副总/总助 对上述工作报告真实性及合理性进行审核，并对报告的专业性负责 复核 地区财务管理部高级经理 评估价格表与CS02表、集团年度经营计划是否匹配 复核 地区总经理 审核整体价格体系与经营目标是否匹配 审核 集团 集团营销管理部总经理 提供审核评估意见、确定与集团经营计划的战略匹配；提供专业意见 审核 集团总裁 对最终价格批准 审批 1.3地区公司上报文件规定 为保证集团总部对于价格审批工作的有效开展，地区公司必须在房源公开推售前10个工作日提交供集团审批的价格文件，价格审批文件必须包含以下三项内容： 1.3.1《竞争楼盘价格调研报告》 要求：地区公司须根据项目同一区域、同类型楼盘的价格调研报告；同区域无竞争楼盘的需提供当地市场同类型楼盘的价格调研报告，确定价格对比体系和本项目的价格竞争策略。 1.3.2《价格策略报告》 要求：价格策略报告是价格策略制订及价格表生成的说明性文件，地区公司上报的价格策略报告必须涵盖如下9个子项内容： 项目销售目标（速度目标、价格目标、品牌目标）、项目分析、市场竞争分析、核心均价的制订、层差的制订、朝向差的制订、价格表的验证、首次推售与销控策略、付款方式及综合折扣率。（详见“作业指导书-价格策略报告写作指引”和“作业模版-价格策略报告参考模版” ） 本项目实际情况拟定基本型、挑战型、超越型三套均价方案，并综合评估各方案的实现条件和把握程度，编制《价格方案评估表》。其中，基本型均价方案必须以《价格策略报告》中的核心均价作为参考依据，同时不得低于CS02表要求为准。（详见“作业模版-价格方案评估表” ） 1.3.3《价格表》 要求：地区公司必须根据本项目《价格策略报告》中拟定的推售节奏和策略中确定的本次推售量上报《价格表》，并提供包含房源销售底价（抛除折扣等优惠，最终实收均价）及销售面价（对客户公布）的详尽标准《价格表》。 本次不推售房源原则上不要求提供《价格表》，但要求提供栋均价格以及整体实现均价供集团审批参考。（详见“作业指导书-价格表制作指引” ） 2.房源价格调整管理规定 2.1销售过程中房源价格上调规定 2.1.1总则 2.1.1.1价格上调定义：是指楼盘进入公开销售期，面市房源的销售价格前期已经上报集团总裁审批通过，但在实际销售过程中由于市场预期向好，须对前期批复房源的销售价格做出上调。 2.1.1.2各地区公司须紧跟市场行情，本着利润最大化、保证销售速度的原则，适时对价格进行上调。 2.1.1.3销售过程中房源价格上调的最终审批权在地区总经理，集团营销管理部享有对上调价格合理性的监督权。 2.1.1.4本规则适用于集团各地区公司开发的各类物业（包括住宅、商业、写字楼等）销售过程中房源的价格上调。 2.1.2工作职责 机构 岗位 工作要求 权责 地区 地区市场营销部高级经理 起草《价格调整方案》、编制调整后的《价格表》 编制 地区分管营销副总/总助 复核，并提供专业意见，对专业性负责 复核 地区财务管