资产评估-3讲确定估价对象和目的.docVIP

土地估价案例与报告精讲班第3讲讲义 一、确定估价对象 考纲要求了解：土地估价中需要特别说明的事项。熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述。掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法。复习难点1.土地权利状况界定；2.土地估价中需特别说明的事项。内容详解：一、确定估价对象1．土地位置描述方法土地位置描述包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号。2．土地范围的界定与描述内容土地范围的界定与描述内容包括面积、四至。3．土地类型的界定内容土地类型主要有：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地。4．土地权利状况的界定内容土地权利状况，说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。包含内容：(1)估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨土地(或出让土地、租赁土地、以地作价人股、出资、授权经营土地等)；(2)是否存在他项权利，若有需表述；(3)出让土地说明土地证证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日)；(4)权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一览表；(5)土地证或权属证明编号。 ? 二、确定土地估价目的 二、确定土地估价目的(一)常见的土地估价目的：1．以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价；3．以土地使用权抵押为目的的估价；4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；9．以司法鉴定为目的土地估价。(二)土地估价报告的使用方向土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同列明。委托方使用土地估价结果报告的限制条件如下：1．必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估；2．必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效；3．必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告；4．只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的，有不同的评估结果；5．只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。三、界定土地价格定义(一)土地价格对应权利的内涵l．土地使用权价格常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。2．土地抵押权价格对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。3．土地租赁权价格对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。(二)土地利用现状及设定利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。(三)土地使用年限及设定1．土地使用年限的概念土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。2．土地使用年限的设定根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或其他用地50年。有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。(四)估价期日的设定1．估价期日的概念：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。2．估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。