资产评估-4讲特别事项及资料收集.docVIP

土地估价案例与报告精讲班第4讲讲义 四、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式 四、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式土地估价中特别事项有：1．在计算土地价值时有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等；2．土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据；3．在现有的产权资料中依据最有效的产权资料；4．对产权不完善(未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称)、土地利用条件(无规划条件)等估价对象基本状况不明确时的技术处理；5．在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定；6．特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。(本章小结)确定土地估价事项是土地估价过程的重要内容之一，是一项基础性的工作。本章给出了土地估价对象的主要内容和方法，重点介绍了土地价格的定义。学习本章时应注意思考并体会土地估价中需要特别说明的事项。 ? 土地估价资料收集 土地估价资料收集[内容结构]土地估价资料收集一、土地估价所需资料收集1、权属资料及其内容2、地籍图的基本要素3、工程建设图纸的种类4、总平面图的基本要素5、市政管线图的种类及基本要素6、区域规划图及资料的基本内容7、土地交易资料基本要求二、资料收集的方法及要求1、资料收集的方法2、资料收集的要求三、其他辅助资料的收集（考纲要求)了解：其他辅助资料的收集。熟悉；土地估价资料的收集和整理的方法。掌握：土地估价资料的种类和主要内容。（复习难点)土地估价资料的主要内容。内容详解一、土地估价所需资料1．权属资料及其内容产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等，估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。2．地籍图的基本要素利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。3．总平面图通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。4．市政管线图的种类及基本要素市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。5．区域规划图及资料的基本内容通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。6．土地交易资料基本要求对于委估土地的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估土地的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的土地资料整理出一份包括构成要素的完整资料。估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息以及估价者收集的尚未列入记录的相关交易资料。估价师必须根据地方市场状况、委估土地的类型及资料自身的可用性来选择交易相近案例资料，并尽量保证比较资料的相似性。当委估土地所在区域内的交易案例资料有限时，估价师应将资料收集工作扩展到与委估土地相似的邻近区域。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限，估价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进行适当调整，进而用作比较案例。估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积；②交易时间；③位置；④宗地条件；⑤地上物状况；⑥购买者和销售者的特征及动机；⑦销售的条件；⑧土地销售前后的利用状况等。二、资料收集的方法及要求(一)资料收集的方法资料收集的方法主要有：1．现场踏勘；2．从政府、专业团体、估价机构取得各种资料，如社会经济统计年鉴、年度地产市场分析报告等。(二)资料收集的要求资料收集的要求：1．详细，只有足够的详细才足以说明是否具有可比性；2．准确，任何信息失去了准确性就失去了价值；3．及时，与市场最贴近的最具有代表性。(三)其他辅助资料资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包